买地建房，怎么计算成本和利润?
现今房地产市场，我们华人好多热衷买地建房。但并不是每个投资人在签购买合同前都做足了市场，风险和调查研究的。
下面给大家介绍一下最基本的买地建房流程和成本，利润计算，希望可以给打算做开发投资的朋友们一些参考。
比较好的购买土地开发的方式是议价，这样可以给你足够的时间调查是否这块地可以分，怎么分，是否可以建，建几个。例如，你可以签合同，有2个月的Due Diligence然后再有3个月Settle。你可以利用这5个月的时间申请Resource Consent。
成本(Exc GST) = 买地 ＋ Resource Consent ＋ 建房 ＋ Civil Fee + Development Contribution + Land Preparation Cost + Legal Cost ＋ 资金成本
收入(Exc GST) ＝ 卖价 – agent fee
Resource Consent —— 分地，修房，首先你要申请Resource Consent。以下是一些会发生的大概费用（以下是举的例子： 1800m2, 在Auckland中区可以分6块的地，上已有1个老房。当然根据你自己的情况费用会不同）
约谈Town Planner/Resource Consent Consultant($10,000)
Land surveying ($5,000)
Geotech ($10,000)
Engineer (Civil,traffic $15,000)
Other consultants ($20,000)
Council ($25,000)
Solicitor (if hearing requires) ($15,000)
Plan drawing ($15,000)
以上是你申请Resource Consent大概需要的费用（减去GST）
建房成本：$1400/m2 - $1600m2
Civil fee: $50,000/site
Development Contribution: $20,000/unit
资金成本（贷款利息，可抵税）：
如果你有较好的打税收入证明，我们可以为你最多争取到80%的买地＋建房贷款。
如果你没有打税收入证明，你可以在你做预售，我们也可以为你最多争取到80%的买地＋建房贷款。
如果你没有打税收入证明，但是有较多现金，我们也可以为你争取到50%－70%的买地＋建房贷款。
感谢您看完我今天的房产日记，自我介绍一下：
我是四川成都人，2001年来新西兰，和大部分人一样先留学，找工作，移民，然后换好工作，买房，稳定下来，投资。
我本科和研究生都是学金融专业。作为英国体系精算师，先后为IAG,Aon,Tower多家跨国集团管理保险，养老基金和基金投资业务。现是金松鼠信贷（Squirrel）商业合伙人和持牌买房顾问。
因为对房地产的热爱，除助客户投资买房一臂之力外，自己本人也是活跃的地产投资人，擅长购买高回报率和低于市场价值的物业。
来源:精算师 小乔 精算师小乔房产日记
