新西兰开店 —— 买现成店铺还是另立门户？

通常，当人们决定做一个小生意的时候，通常都是以家庭（夫妻以及亲人），或者是生意上的合作伙伴（朋友），为一个小的决策中心为基准。这种情况的好处是避免的多人参与管理所导致的意见分歧和最大化的利润回报。可视从另外一个方面考虑，店主（在这里我会以“店主”来代表想创业的朋友们，不论你是几个人）通常会面临3个很实际的问题。

　　1. 有限的原始资金

　　2. 开店经验或者管理知识的短缺（我并不是说大家不会管理你的生意，而是开店前期的准备工作）

　　3. 每个人工作量大 （因为有人数上的限制，所以每个人要担负起来的担子很大）

　　今天想和大家谈的就是很多人所纠结的核心问题，买现成的生意还是另立门户。首先，买个现成的生意对于没有开过店或者是没有独自做购生意的人来说，不为是一个很好的选择。因为这样省去了前期筹备的诸多工作（这个是一个漫长而且复杂的过程）。

　　买生意的优势

　　1. 避免前期筹备工作（Eg：政府报批RC, BC, 施工，检查，装修，拿CCC，卫生防疫检查等等）

　　2.买的生意应当是已经上了轨道的，所以接管下来比较容易上手，主要是有固定的客户群。

　　3.有前店主的培训，会把他的经验告诉你，尤其是对咖啡店和饭店之类的。Eg:从那里进货，进多少货，每种食品的制作等等

　　4.员工已经是有经验的，所以省去招人，培训的时间和精力

　　5.店面已经是装修过的，所需要的设备基本完善

　　6. 稳定的收入

　　综上所述，对于那些没有开过店或者做过生意的朋友们，这不愧是一个明智的选择。而当你接手生意后，需要的只是把你的智慧和经验添加到这个生意中，和一些店铺的重新装修，之后的任务就是努力工作，准备每天晚上点赚的钱。这样听起来真的是不错。

　　买生意的缺点

　　1.买生意的成本大，因为原店主也不是傻子，明明人家建店和装修以及各种设备是花的钱的，比如说一个店的成本人家就花了8万多，再加上经营的几年，sales已经很稳定，那你说他咋能卖给你才要5万。除非他疯了或者另有隐情（下文第3点会有详细说明）。

　　2.如果这家店的名声不是很好，很多人都已经知道而且是绝对不会去的，这样你就算拿了一个好的价格，恐怕也很难再把这个店搞活，除非你是一个非常有经验的人

　　3. 非法建筑。这个请大家要十分注意。通常人们对这点是不知道或者了解很少的。简单的说，一个现成CAFE 或者是饭店，那它一定是拿到了政府的CCC （code compliance certificate)，也就是通常所说的通过了政府的验收的工程。而对于饮食这类的生意，这个非常的重要，因为如果没有这个CCC，你是很难或者说是不可能拿到卫生部门的Grade的。这个的重要性我想大家都是知道的。但是，一个店铺现在可以给你出示它的CCC，和卫生部的Grade。 你已经看到了，这个是货真价实的东西，不能做假的。但是，这个不一定就可以100%的保证你接手后不会出现问题。下面我花点时间解释一下：

　　话要说到这个店铺刚开始的时候，它应当是经过了政府的报批，尤其是饮食行业，这个报批应当说是必须的“必”。而这个报批则一定涉及到BC(building consent)，也许还会涉及到RC (resource consent)。

　　BC包括店面的格局分布情况，例如店面的大小，仓库，厕所，残疾人厕所，厨房，以及一切的位置都会在图上面体现出来。当施工和装修过程中，都会以这个图作为完全的依据。在施工过程中政府会有相关的检查，也就是council inspection，其中包括（Eg. preline inspection, postline inspection, fire inspection, final inspection or other)。当这些检查都通过后，政府会issue这个CCC。可是当政府出了这个CCC后，经过几手的店主的聪明才智，或者是根据不同的需要可能会对店里面的格局做出改动，Eg. 隔一个厕所出来，加一个小阁楼放东西，改变厨房的设备的位置，加洗手盆，换的前门钢窗，阔个窗户，前门，等等多如牛毛的东西)。而这些都属于非法建筑，之前没有问题，但是不能保证当你接手的时候会不会有council的人来找你的麻烦。一但这样的时候发生，那将会是一个很麻烦的问题。轻则重新改建，重则甚至会勒令关门以及罚款。希望大家千万不要有侥幸心里。

　　我的建议是

　　找你的卖店铺经纪人，拿到这个店铺之前的报批图纸，然后对照现况，小心比对在做出决定。因为我知道发生过这样的事情，一个饭店，以一个不可能的价格出售，那是相当的便宜，人流量也多，生意也很好，但是就是便宜出售。买到的人欢天喜地，以为捡了一个摇钱树，刚接手，就被政府通知勒令关门。因为之前的店主已经得到政府的通知，因为违法加建，改动需要关门从新报批，改动装修。前店主知道这是一个很长的时候而且花费巨大，所以急于出手，可惜下家，陪了夫人又折。

　　4. 历史遗留问题。这是针对餐馆饮食业来说的，例如设备的老化问题。现有店面格局不理想等。

　　5. 接手后生意不好。根本不像财务报表显示的一样，和当时前店主的cross over的一或两周的培训也大相径庭，人明显少了很多。因为报表可以是“做”出来。

　　6. 店主更换很有可能会流失一部分顾客。

　　自己另立门户也是一个很好的选择，我的看法如下：

　　一手创建的优点

　　1. 做生意也好像是发帖子，毕竟还是支持原创，保护版权。所以自己一手做起来的生意对市场或者是客人都是一个全新的面目，有新鲜感。现在的客人都是喜欢新鲜的

　　2.可以基本完全按照自己的想法和思路去做一个属于的生意。它就好像一个孩子，而你则是给予了它每一个部分，在你的眼里，它应当是完美的

　　3. 成本会低于买的生意（在同样的条件下），这样给了你一个提升它价值的空间。

　　4.一个生意从0到有，经过1，2年的经营，基本上之前的成本都可以收回来，其中还包括自己和家庭的收入。再转手一卖，都是100%的利润，然后再开，再卖。我想这一个过程是2-3年左右，绝对不小于你投资房产的利润。说实在的，投资地产，除非是在EPSOM这样的热门地区，一年赚个几万，甚至十几万都有可能，但是投资成本不用我说了吧。 其余的就算涨，3年能涨多少?

　　5. 做一次后，就会很清楚这个游戏的法则，之后的运作以及流只会更顺利，更容易。

　　6. 可以证明自己的眼光和信心。这个对做生意是很重要的。

　　不利的因素包括：

　　1.周期可能会比较长，从选地方开始，到确定位置，再要经过RC的申请以及审批过程（通常是2个月的时间），BC的申请以及审批过程（通常为2个月的时间），之后是建筑和装修的时间(通常是4-6周）。这样算起来，一个店铺从开始运作到正式开业，要5个月的时间。

　　2. 这个工程需要专业人士参与到其中。

　　而专业人士一定要有这方面的经验，举个例子。并不是每个architect建筑设计师可以分为民宅，商业两种，而专门做民宅的设计师不一定了解关于商业店铺的所有要求。（我只是举例，并没有其他的意思，希望各位arch看了一会不要群起攻之）。专业人士其中包括设计申请报批：

　　建筑设计师（Architect），资源许可规划（resource consent planner), 室内设计师（interior designer), 通风排风工程师（mechanical ventilation engineer), 防火工程师（fire engineer), 建筑工程师（structural engineer), 排水工程师，这些是专业人士帮你递交RC 或者BC。

　　当BC批准后，就可以进行施工。但最好是有一个project manager来管理所有的工种。如果你有兴趣可以自己尝试一下。工种包括：

　　木工，水工，电工，油漆，批灰，排风，防火（eg. Sprinkler, smoke detector, heat detector等），瓷砖工，地板，地毯，抛光上漆，joinery橱柜，灯箱广告，水泥切割，室内装修人员，壁纸，booth seat沙发座椅，垃圾管理，政府检查人员， 卫生检查人员，天花吊顶，玻璃，铝合金门窗，供货商包括建筑材料，瓷砖，专业商用板材，油漆，收银系统，安全警报器以及摄像头。等等，在此就不一一列举。

　　3.店主要参与其中，会有大量的时间在meeting, 决定，处理在施工当中所发生的以系列问题。

　　4.在所有完成后，店主会花大量经历和时间把店的sale提高上去，这个就要看你们自己了，因为是新店，所以前期开店时压力会很大。

　　5. 员工的招募，培训，磨合也是应当考虑的因素。不是每个战斗的武士都是一个好的将军。

来源：新西兰咨询 新西兰房产投资咨询中心