新西兰地产法律常识：关于TITLE的种类

        对于我们普通百姓来讲，住房可能是一生中所拥有的最大价值的资产。对于一些投资人士来讲，地产也是一个重要的投资选择。

        关于新西兰的地产法，对于我们华人来说，因为与日常生活息息相关，普及的程度已经比较高。本文的目的，仍旧在于系统地介绍常识。由于篇幅所限，难免挂一漏万。大家买卖地产时，切记事先咨询相关专业人士。

        总体来说，新西兰的地产法律基本承袭英国法的体系，但是随着社会的发展变化，地产法律也在不断变化和调整，在某些方面已经形成了自己的特色。

        产权（TITLE/地契）的种类及含义

        目前最常见的地产TITLE也是新西兰法律允许范围内最高等级的产权还是FEE SIMPLE。这个概念在新西兰大致上和FREEHOLD 是可以互换使用的。中文经常翻译为自由产权或永久产权。是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多、最完整的一个。产权人及其继承人对于该地产享有永久产权，在法律允许的最大范围内可以自由处分，可以将部分权益转移他人从而形成一个层级较低的地产权益，比如租给别人。可以将全部权益在一定时限内赋予他人，比如丈夫死后根据遗嘱让遗孀终生享有该地产，但是在遗孀死后依法另行处置，所谓LIFE ESTATE。 FEE SIMPLE 的地产在产权人死亡并且既无遗嘱继承人又无法定继承人的情况下，产权会收回给国家即CROWN，不过这种情况现实中极少发生。在特定情况下，依据法律规定，按照法律程序，FEE SIMPLE 的地产也可能会被国家强制征购，比如根据公共工程法案的相关规定。当然，因为有民选政府和法制保障，新西兰还没有出现过中国意义上的强拆。

        LEASEHOLD 的意思是说，产权人的权益是建立在相关LEASE的基础上的。简单的说，产权人实际上是个租客，不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益，主要看LEASE的条款是怎样规定的。因为如此，律师一定要详细审查LEASE的相关条款，比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制，等等。在对LEASE有了完整了解之后，才能做出投资与否的决定。比如有的地产在所谓GLASGOW LEASE 上，虽然可以无限续约，但是可能由于很多年地租才调整一次，有可能由于地价在过去这些年的急剧上涨，从而在下次租金调整之时会有惊人的成倍的上调。最近已经有人因此打官司。但是，如果地租上调有LEASE的条款为依据，即使涨幅惊人，法院也一般很难横加干涉。

        CROSS LEASE的TITLE也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。其产生有特定历史背景，主要是以前对于土地分割有过于严苛的要求，而随着社会的发展变化和人口的增长，又有土地分割进而产权分割的社会要求，因此出现了通过CROSS LEASE来绕过相关法律限制的做法。特别是在UNIT TITLES 法案制定以前。简单的说，一个典型的CROSS LEASE的结构是，一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE，这块定上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人，每个产权人有固定的产权份额，但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。然后产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。通常CROSS LEASE会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。有不少人说，CROSS LEASE的房子不好，其实不是一概而论，关键看CROSS LEASE的那个LEASE本身质量如何。这就需要律师仔细审读并提供建议。总体上说，CROSS LEASE有自身的缺陷，相对限制较多，产权人之间有发生纠纷的可能。新西兰法制委员会LAW COMMISSION曾提出报告，指出CROSS LEASE的诸多弊端。 新出台的新UNIT TITLES法案提供了更便捷的程序，在一定情况下可以把CROSS LEASE转化为UNIT TITLE。

        与CROSS LEASE不同，UNIT TITLE是特定立法的产物，产生于70年代。如今市场上有越来越多的UNIT TITLE地产，特别是广泛应用在UNIT，APARTMENT， TOWNHOUSE以及一些商业地产等等。UNIT TITLE不仅能够实现地产的平面分割，而且能够划分多层建筑的立体空间的权属。每个UNIT DEVELOPMENT要有一个UNIT  PLAN， 要有一个全体UNIT业主组成的BODY CORPORATE。 每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使投票权。BODY CORPORATE 有法定职能和议事规则。 对于UNIT业主提出要求和限制，对于公共部位的养护使用做出规定。买方律师应该对TITLE特别是BODY CORPORATE的规则进行仔细的审阅，并向客户提供解释和意见。卖方律师需要查对各项事务，并且向买方提供法律要求的证书来披露相关信息。新的UNIT TITLE法案已经于2011年6月20日正式生效。 相比旧的1972年的UNIT TITLES法案来说，这个新法律的规定更为详尽和完善。B比如，在公共部位的管理和维护上规定更加完善，在UNIT DEVELOPMENT的创立上更加灵活，在BODY CORPORATE的规则和议事程序上更加实际和有效、在UNIT TITLE地产的买卖上有更多的对于买方的保护和卖方的信息披露义务等等。当然，这部法律在实际执行过程中出现了很多问题，亟需进行修正。

        CROSS LEASE也可能建立在LEASEHOLD的地产上，即产权人集体并不拥有一个FEE SIMPLE，而是集体作为一个LESEE和真正的最终产权人即LANDLORD有一个HEAD LEASE。然后再作为SUBLESSOR通过一个SUBLEASE把土地分租给各个CROSS LEASE的业主。这样的产权是CROSS LEASE（LEASEHOLD）。UNIT TITLE也是这样，可能一个UNIT DEVELOPMENT就是建立在一个LEASEHOLD的地产上面。这样的产权是所谓STRATUM IN LEASEHOLD。 

        新西兰有一个高效现代的地产产权管理系统。新西兰的每个地产，在数字化的今天，已经没有所谓地产产权证书的原件。数据存储在政府相关机构的电脑系统中，受批准的用户比如律师可以登录检索并复制产权证书。律师的任务之一，无论是作为买方还是卖方的律师，一般都会在第一时间获得产权证书复制件，并对合同中地产的证书记载事项进行认真核对和审查。如果必要的话，与客户核对以及进行进一步调查，在此基础上提供相关意见。