新西兰澳新银行ANZ：奥克兰住房价格与房租不匹配

    后花园新西兰房地产在线6月5日    在新西兰澳新银行ANZ最新出版的月度《 Property Focus（房地产焦点）》中，澳新银行ANZ的首席经济学家Cameron Bagrie、高级经济学家Mark Smith以及经济学家Steve Edwards共同认为，根据2014年3月物价上涨指数的官方数据，奥克兰房租年增长率为2.3%，高于新西兰全国范围内的房租年均增长率2%，但低于坎特伯雷地区房租年增长率4.9%的一半。

    经济学家们认为，奥克兰住房问题的特殊性在于，该地区住房供给短缺与租金之间缺乏应有的联系。奥克兰住房租赁市场上的租金收益率据估算大约是4%，与不断上涨的资金成本相比已经处于低位。因此，总有什么应该发生，要么租金大幅上扬，要么房价下跌。

    学者们根据2013年人口普查数据对新西兰全国范围内各地区房地产市场上供给与需求进行考察（见下表）。他们得到的结论是，从全国范围来看，几乎不存在房产供应短缺。2014年3月，全国范围内所谓的”过度需求”大约是3400套住房，仅超过全国房地产市场上待售住房存量的0.2%。如此看来，新西兰全国房地产市场实际上是处于供求平衡的状态。

    早些时候曾预测，新西兰全国范围内房产供给不足将超过10,000套，而经复核以后的2013年人口普查数据显示，人口数量没有预期的那么多。早先预计人口数量与临时人口普查估计数相比将增加104,000人，而实际上却比估计数低125,000人。

    新西兰澳新银行ANZ的经济学家们指出，在奥克兰，住房不足的量大约有14,000套，相当于目前市场上待售住房存量的3%。“这确实是一个问题，但还不至于酿成灾难，这在一定程度上就解释了为什么房地产租赁市场上租金并未大幅上扬的原因。回想一下，早期预测奥克兰的住房供给不足高达30,000套，2013年人口普查数据经过调整和修正以后，这一数据下降一半不止。”

    然而，房地产市场供给与需求的平衡状况存在有明显的地区差异，主要是奥克兰和坎特伯雷地区存在过度需求，也包括惠灵顿和Bay of Plenty等地。相比较而言，其他地区似乎存在着供给过量的现象。

    考虑到新西兰居民住宅建设部门正处于从2008年金融危机之前的萧条状态复苏的过程当中，因此，住宅存量增速低于人口增速就不奇怪。“然而，区域间并不存在完全统一的发展趋势。在奥克兰、Waikato、Bay of Plenty、Taranaki、惠灵顿和坎特伯雷地区，住宅建设速度明显低于居民人口的增速；而在其他地区，如Manawatu- Whanganui、Southland 和Nelson-Marlborough等地区房产存量增速则超过人口数量增长。

    与房地产市场相关，学者们预计新西兰储备银行（RBNZ）与2013年10月推出的对低首付资金客户所实行的贷款限速政策将一直执行直至2015年。他们认为，新西兰储备银行（RBNZ）应该注意到近期的数据显示，新西兰住房销售量有放缓的趋势，但房价并没有被如期控制，因此另一次官方现金利率（OCR）的上调只是时间上的问题。而移民的大量涌入也在很大程度上令新西兰房地产市场供需失衡。