市政拓宽路遇“刁民” 补偿费多少到底谁说了算？

        后花园新西兰房地产在线 12月12日  新西兰联合报  奥克兰人口增加，市政道路拓宽工程越来越频密。如果一条道路拓宽需要用到沿街住户的一小条土地，那么是如何估价和补偿的？如果房主不满意补偿款，应该用何种渠道争取权益呢？以下一个拓宽工程中的小实例也许能让您有些认识。

        奥克兰房主Gary Osborne在奥克兰西区Te Atatu Road有一栋出租物业，其中一小条土地需要被奥克兰市议会征用，最初市议会方面给出的补偿款为2万元，不过经过他本人竭力争取，一次次提高到2.8万、4.5万，最后终于以4.7万的价格支付。这位房主因此提醒其他住户，市议会开始给的条件真的要先请人评估评估再接受，为此这位热心的房主还写了一些在公共工程法下（Public Works Act）和市议会谈判土地价格的注意事项。

        在这个案例中，奥克兰市议会旗下奥克兰交通局最早在2011年9月写信给这些住户，称市政道路拓宽工程需要用到他们靠马路的一小条土地。为了更好了解情况，这位名叫Gary Osborne的房主立刻邀请这条街上其他受影响的房主，组成一个group相互交流信息和经验。Osborne认为，居民互通信息很重要，大家都是第一次遇到这种事情，但在市议会方面肯定都是专家。

        “负责收购土地的官方机构有很权力，对产权事务十分了解，我们居民则是从一无所知开始。”Osborne说，分享信息对决定是否接受政府的第一个offer有重要影响。

        在Te Atatu Road的案例中，相互交换的信息被居民用来进行下一步谈判，比如有一家开始得到政府出价1.2万纽币，但谈判后奥克兰交通局支付4.2万，另一个案例开始2.5万后提高到4.3万，这些情况都被其他住户用来和市议会进一步谈判。

        这个拓宽工程共涉及109家住户，其中35家加入了Osborne发起的小团体，对整个工程的补偿标准产生了影响。

        根据新西兰公共工程法（Public Works Act），负责收购的政府机构必须和土地所有人商议，而和政府方面公开立场不同，Osborne作为出卖土地的一方，坚持认为政府方面希望收购价越便宜越好。

        但奥克兰市议会方面对此予以否认。奥克兰交通局的Chris Martin说，根据法律，政府机构有责任支付给受影响的土地所有人，支付水平以恢复到他们在收购前的同等条件为原则。专业从事市政收购和动迁工作的Rainey Collins Wright公司的Warwick Wright也表示，“我所接触到的市政收购的执行方都是很负责任的。”

        当然，法律允许物业主人捍卫自己的权益，Warwick Wright说，虽然一般的住户是没有钱和资源和政府打官司，但如果住户觉得自己被政府方面欺负或“压榨”了，请一个律师能够有所帮助，这部分法律费用以及独立评估的费用，也可申请让政府补偿，“但目前大部分情况都很好，只有很少数的业主对补偿感到不满。”

        但奥克兰房主Gary Osborne认为，人们应该自己找专业的人做一个估值，再决定是否接受报价。以他自己为例，市政拿走那条地后，车库前就不能再做倒车的动作了，为此，最后市议会还同意帮他的房子装一个新车库。从去年10月份得到第一个出价2万元开始，到要求给出估值报告，到今年5月第二次报价2.8万，到今年7月市议会使用新的估值报告给出了4.5万，到最后Osborne坚持自己请人做的估价4.7万，奥克兰交通局到本月还是不得不支付给他了。

        市政补偿 “刁民”对付市议会的几招：

        * 立刻给所有受影响的住户发传单

        * 召集他们组成一个小组分享信息

        * 保留所有书面记录

        * 找到当地的local board地方董事会

        * 发起一个由各方参与的公共会议

        * 找当地媒体“伸冤”

        * 把所有物业收到的不良影响都列出来

        * 找一个熟悉公共工程法的律师，收购方必须补偿部分法律费用

        * 请一个熟悉公共工程法的估价师，这部分费用政府可以补偿部分

        * 自己对物业进行估价

        * 请律师过目所有收购条款