房地产话题：如何卖掉房产接着再买一个

        后花园新西兰房地产在线11月18日  在新西兰卖掉首套房另行购置一套或许比初购首套房更为不易，因为该期间的售房/购房资金调配将更为紧迫。

        售房再购房有以下四种选择：

        1. 先售房，再购房。

        2. 先购房，再售房。

        3. 签订有条件的购售房合同，以保证以第一套房产得以出售为条件，再购房合约才能实现。这种形式比较常见。

        4. 签订有条件的售房合同，即保证买家自己能在约定好的时间内找到合适的第二套房源，再售房合同才能履行。这种形式较为少见。

        以上四种形式均伴随着不同的风险，先购房再售房，你将可能面临缴付两份房贷的压力；先售房再购房，期间你或许得边租房边寻找合适房源，还面临着被火热的房产市场拒之门外的风险。

        而签订有条件的售房合同则可规避一些风险，但并非适用于每个售房者。

        惠灵顿Karori区业主Buckley夫妇在过去15年里曾在惠灵顿和Hawke's Bay间搬家数次。Buckley太太表示，他们选择的都是先售房再购房，虽然经常有房产经纪向他们推介签订有条件售房协议，但他们都拒绝了。这是因为他们曾目睹过朋友的失败案例，此外该夫妇认为，直接售房才有明确的更清楚有多少预算购房。她说：“10万纽币的差别能买到的房产大不相同。”

        在该夫妇数度搬迁期间，仅有一次被迫短暂租房，并且除了第一次搬家他们均赚取了资本利得（卖房收益），那仅有一次的失利是由于该夫妇没有在房产挂牌出售第一天接受买家报价，而该报价后来被证明是最高出价。

        著有购房类电子书籍的奥克兰房产顾问Luigi Cappel表示，在房市火热的奥克兰和基督城，人们选择签订有条件售房合同的意愿日趋减少。

        根据他的观点，房产经纪加剧了这一趋势，他们鼓励房产卖家直接选择拍卖售房。通过该进程，经纪们将可快速地获取佣金。他说：“从经纪角度而言，拍卖售房简便、快速。”

        若房产卖家有意签订有条件的售房合同，建议聘请一位律师审核合同条款，以确保卖家的利益得到体现，和了解违反合同条件将承担何种责任。

        基督城律政事务所Parry Field律师Kris Morrison表示，有条件售房合同的不同的条件合同要求各异，但通常给予签约人6至8周的时间出售房产。Cappel先生表示，有的合同甚至将时间限制在4周之内。

        典型的有条件购房合同中有一特殊条款为“cash out clause”，即合同提供方卖家可于任何时间将房屋出售给付现买家（cash buyer），但卖家必须先将机会给予已签了有条件购房合约的需在初始签约人，询问其是否具备付现购买的条件同意该条款的前提下。

        除基督城外，新西兰多数地区签订一份有条件合同，签约人需支付5%至10%的保证金（基于合同价值），“理论上”这笔资金在房产交易失败时将可悉数归还。

        Morrison先生表示，若签约人没有合理地执行合同条件规定，这部分保证金将面临无法退还的风险。

        若房产卖家签订卖家独立售房的条件合同，但又没有体现出售房的动，无论处于何种原因如果签约人已经签署了有条件合同，却没有依照合同履行售卖自己原有房产的责任，签约人将面临被起诉的可能。但一般而言，条件合同提供方将睁一只眼闭一只眼，除非签约人不履约给他们造成了巨大的资金损失。

        签订一份条件合同，并非意味着签约人在销售自己原房产时，必须接受任何报价。Morrison先生表示，如果合同中详细载明条件措辞得当，签约人应可以明确了解售价底线在未拿到自己满意的offer时，可以不接受这些价格，这样交易虽无法完成但不负法律责任。

        房产协会表示，该协会并没有搜集体现条件合同受欢迎程度的数据，和这些合同的成败比例，但Morrison先生据其经验表示，大部分条件合同是成功的。