评论：新西兰大城市与中小城镇间经济与房价断层
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摘要后花园新西兰房地产在线9月2日 以往，新西兰各地区经济复苏和房价上涨相对比较均衡，往往从奥克兰率先开始，其他省份陆续跟进。房价上涨所带来的经济复苏预期则通过百货商店、建筑场地以及五金店等蔓延开来，创造出 ...
后花园新西兰房地产在线9月2日 以往，新西兰各地区经济复苏和房价上涨相对比较均衡，往往从奥克兰率先开始，其他省份陆续跟进。房价上涨所带来的经济复苏预期则通过百货商店、建筑场地以及五金店等蔓延开来，创造出更多的就业机会，于是推动房价进一步上涨。
但这次有所不同。奥克兰的真实房价（即扣除了物价上涨因素的房价）自2007年达到阶段性顶峰以后再度上涨了13%，基督城房价上涨了5%，而新西兰其他地区的真实房价则下降了20%，且呈持续下降的趋势。
造成大城市与中小城镇之间房价断层的原因并不十分清晰。不过，如果深入分析的话，有一些相当重要的因素正在拖累中小城镇的经济发展。
首先，人口老龄化，以及年轻人不断离开家乡给小城市或乡镇以极大的冲击，呈现出人口空心化的态势。很多留守老人准备或已经退休，并不打算购置房产。而居民消费正是拉动经济增长的动力引擎。
第二，过去五年中，制造业和轻工业行业由于工厂的关闭导致大量工作岗位流失，给奥克兰和基督城以外的地区以极大的冲击。
第三，过去两年中，大量的奶制品和肉类给新西兰带来了巨额收入，却并未回馈给这些产品的生产地，以至于农场主不愿意再投资，也不愿意消费。他们宁愿选择归还贷款，或是储蓄以应对下一次的经济低迷。
最后，失业、国内外人口流动以及由此导致的房价下跌形成了一个恶性循环。这个势头一旦形成，经济即进入下滑的通道，房价随之下降。而房价下降无疑具有腐蚀性，试想，有什么理由在房价持续下跌的情况下买房或建房呢？
为降低奥克兰楼市泡沫给全国经济带来的风险，明年全国范围内利率将上调。但这一举措可能成为骆驼背上的最后那根稻草——地方经济举步不前，并面临进一步下滑的风险，这些压力将进一步促使政府修订本国地方经济发展以及人口流动的战略。
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