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奥克兰投资房资本收益仍可观 投资人不看现金流 还能撑多久? ... ...

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奥克兰投资房资本收益仍可观 投资人不看现金流 还能撑多久? ... ...
摘要后花园新西兰房地产在线8月23日 在一般情况下,大部分房产投资人都是紧盯回报率。但在过去一年里,奥克兰和基督城的房价涨幅十分可观,和租金的现金流cashflow相比,资产增值capitcal gains更显可观。比如说,奥克兰 ...


         后花园新西兰房地产在线8月23日   在一般情况下,大部分房产投资人都是紧盯回报率。但在过去一年里,奥克兰和基督城的房价涨幅十分可观,和租金的现金流cashflow相比,资产增值capitcal gains更显可观。比如说,奥克兰的New Windsor区,房价在过去12个月涨幅为22.2%,如果你一年前按均价$503,846购买一套房产,那么一年的增值利润可达$111,854——在这种市场下,更多的投资人会看淡现金流,看重资本增值,认为平时贴点租金进去是值得的,反正卖的时候可以一并收回来。


        问题是,这样的所谓“负扣税”或“负收入”(negative gearing)的操作并不是在任何市场下都能玩得转。如果市场掉头向下,如果投资人收入出现问题,如果利率迅速上涨,如果租客没照看好房子,都会成为套现时的风险。那么,在现在的市场下,还是否适合“负现金流”操作呢?让我们分析一些案例,然后听听专家怎么说吧——

 

        过去一年奥克兰增值最快的区


        奥克兰过去12个月增值最快的是不起眼的小区New Windsor,增值22.2%位列奥克兰第一。New Windsor基本被Blockhouse Bay、Mt Roskill和Mt Albert包围在中间,这里是60年代开发出来的小区,也有少量上世纪初的老房子。受到奥克兰市政建设的带动,The Waterview Connection将把奥克兰CBD到机场的时间缩短15分钟,New Windsor今后的交通会更加便利。政府数据显示这里的3房中价位租金为$450。


        Barfoot and Thompson Blockhouse Bay门店的Gary Barzilay说,该区目前古典式样房接近80万,1960年代的房产为60万起。


        “一般而言New Windsor的房产换手率并不高,大部分人买了都是自住的。这也许是为何涨幅很高的原因——老的一代开始迁出,新的一代开始入住。”


        他说,New Windsor接近高速公路延伸段的一块,价值受到了公路项目的影响,“对投资人来说却是值得买入的,我相信这些地段未来几年会成长。”


        奥克兰过去12个月价值变动最快的地区

    

        地区           时价              和2007年峰值对比     过去12个月变动率

        1  New Windsor      $615,700              34.7%                22.2%

        2  Waterview        $606,050              32.0%                20.7%

        3  Avondale         $532,650              29.0%                19.6%

        4  Point England    $515,100              23.6%                19.6%

        5  Kelston          $416,850              16.4%                19.3%

 

         “负现金流”操作:你现金够吗?


        房产咨询服务公司NZ Wealth Mentors负责人Trevor Moore说,“负收入”操作在两种情况是可以的:一是你已经有了资产并需要建立更多,二是用来平衡其他的正现金流的房产。


        他说,一般投资房都可分为负收入和正收入投资法。负收入(negative gearing)是指租金收入不抵贷款利息和其他成本的投资法,主要是获取税务利益和未来资本升值。正收入(positive gearing)当然是指用租金养房的投资法。


        他说,“负收入”操作一般不作为投资人开始时的起步操作,否则“只要一两栋”就会撞到南墙。


        “七、八年前上一轮房产上涨期,这种操作很流行,人们先把房子买进,并期待在自己能够支撑的时间里,房产从负现金流转为正现金流。对于专业投资人,这是一个策略,但你必须有足够的现金作为后盾。”他说,“不好的一面是有些能力不够的也跟风操作,忘了应该把投资方看成和普通生意一样需要现金,导致了在2007到2009年期间,一些人发现他们负担不起投资房了,只得折价卖掉。”


        Property Apprentice的注册投资顾问Debbie Roberts也认为,“在增加投资房数量时,要匹配好现金流和资本增值的关系,你需要有所平衡,因为你的借贷能力总是要么受到现金限制,要么受到资产限制……而且也要为突然出现的情况做准备,比如工作变动,同时作为投资的意义所在,税务和资产保护的功能应同步实现。”


        Trevor Moore说,“负现金流”操作经常被现金充裕的专业投资人使用,当他们套现出很多现金时,要么用于还贷,要么用于购买更昂贵的房产,作为资产储备,这样在增值的市场中会获益更多。同时,在投资的房产中,以现金流为目的的,以资产和增值为目的的各司其职,十分清楚。


        Trevor Moore认为,奥克兰现在的资本增值情况其实分布不均匀,有些区一直涨,也有的区没有多少变化。

 

         只盯着“收益率”会有些死板


        基督城贷款经纪公司Kiwi Mortgage Market的总裁Mark Uden自己也是投资人,他认为,有的投资人平时只关注投资回报率一个数字,未免有些死板,也过于简单化。而且,他个人支持“负收入”的操作,“试想一下一个投资房,如果你选择得好的话,应该是10年时间价值翻番,这个利润是很丰厚的,和每周你贴进去的100元租金相比,最后的收益会多很多倍。所以记住,只要坚持足够久,负现金流投资方迟早会变成正的。”


        事情永远要分两面看,他认为,有的投资客只看中现金流不看增值,只购买高租金回报的房产,也是有风险的,“既然你全部依靠租金,租金忽然中断对你的风险也会更高。我看到过很多这种案例,购买了很便宜的房产,现金流为正,但租客损坏或者根本不付租金,或者干脆不打招呼就走,都是很糟糕的情况。”


        那么在负收入和正收入操作之间,究竟应该如何选择呢?Mark Uden认为,“要根据个人的情况而定。如果你负担不起,那么你没有办法选择负收入操作,唯一的选择就是买便宜的房产,用正收入操作;但如果一个客户现金流较为充裕,而且房市处于比较正常的阶段,那么会建议他们购买好区的较贵的房产,虽然一时半会要贴租金是负收入,但总得来说收益会更高。”


        Mark Uden以基督城房市为例做进一步的解释说,震后基督城因为缺房导致租金抬高,也吸引了一些没有经验的投资人,购买房产进行正收入操作,“但今天能够给你正现金流的房产,不一定三四年之后还会,因为新西兰利率处于历史最低点,基督城房租又处于历史最高点,三四年后,重建的大量房产开始入市,租金会因为供应放量而下滑,而利率也会从明天开始抬升,这会使一些正现金流房产变成负现金流房产。”


        他说,最近一个基督城的客户找上门,“我按照利率升高、租金下滑来为他估计三到五年内的情况,原先他以为他现在可以投资一套正现金流房产,但计算了之后我告诉他估计每年他要贴$15,000,结果他告诉我他其实没有办法来负担。”


        “所以”,Mark Uden表示,“作为负现金流操作,何时入市是最重要的。”

 

         案例一:用“负收入”操作开启投资之门


        72岁的新西兰人Ron Goodwin在40多岁之后才开始投资房产,如今他在奥克兰和怀卡托地区拥有35套房产。


        1980年代他首次在奥克兰Hillsborough区购房,花费4.1万元,27年后,这块足够重建5栋房产的物业价值130万元。


        Ron Goodwin说,“在奥克兰这种地方,如果你不从‘负收入’开始起步,那么就很难当上房东,我开始阶段的很多房产都是负收入操作,当然风险在刚开始时总是比较大的。”


        他一般购买投资房产距离都不是很远,这样照料起来更方便。


        随着投资房产的增加,他开始注意采取一些策略,比如有些房产是无负债的,而有些是负收入操作的。那些无负债的房产是作为资金储备应急的。


        “我认为全额支付贷款是愚蠢的做法,应该让这些债务达到平衡状态,我现在大约30%的房产是无负债的。”


        他的经验是:在奥克兰要想找一个质量好(可吸引好的租客)、现金流为正的投资房已经很难了,除非你愿意买在南区Otara、Clendon等地,但那不是他的选择。“我只在我熟悉的地方找房。”

 

        案例二:用“负收入”操作却交了学费


        27岁的Kyron Gosse在2011年购买下了他祖母位于Paihia的房产,这也是他购买的首套投资房产,出租后现金流仍为负,他努力了两年好不容易让其基本持平了,但情况很纠结,他希望脱手。


        “我真的不知道我该怎么做,因为这是我买的第一栋房子,我天真地认为所有的房产都会增值。”


        他试图卖掉这栋3房的房子,但在当地不好卖。现在他准备再卖一次。


        Northland地区的大部分城镇,现在都还不到2007年高峰时的房价,为了维持这栋房产,Gosse锁定了仅支付利息的贷款,但听说利率将进入上涨周期,这让他有了出手的压力。


        现在他想,等卖掉这栋房产之后,再也不会在奥克兰之外买房了。“我不会再犯这个错误。”


         他的经验是:每个投资人都有自己的策略,负现金流操作对于其他人也许有用,但对于薪水收入不高、也没有很多资产的年轻人来说风险还是挺高的,因此他宁可稳扎稳打,等到有一天他的现金流充沛了再考虑负收入操作也不迟。

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