市场观察：奥克兰房地产的水波效应

       新西兰后花园地产在线6月7日消息：新西兰房地产市场的火热走势并不会永恒不变。在流动的房地产市场，去年备受追捧的住宅区今年可能冷淡萧条，而今年表现落后的住宅区也可能成为未来增长的领头羊。

       没有人能够断定房地产市场的走势，但分析水波效应有助于定位什么样的住宅区将会搭乘奥克兰房地产市场走强的顺风车。2008至2009年奥克兰需求旺盛，但房地产市场并没有产生水波效应。

       然而两三年前，那些经历了经济衰退伺机而动的购房者涌入奥克兰房地产市场，犹如向这水池投入了一块鹅卵石，激起涟漪，首先波及奥克兰交通热门的住宅区，然后是高速公路两旁的住宅区，最后是奥克兰外围地区。

       那些发现价格超出自己承受范围的购房者为寻求更好的价格，转向临近的住宅区。这造成附近住宅区房价上涨，当房价再次超过承受范围时，购房者将继续往外寻求更好价格的房屋。奥克兰这一水波效应往外扩展，两年内主要波及大城市，现在蔓延至许多二线城市。

       奥克兰最近一次CV估价是2011年7月份设定的。2013年3月份，全奥克兰168个区和城镇房屋平均售价均高于2011年的CV价值，其中仅有13个区呈个位数增长，大部分增幅为16%至28%。

       未来如何发展谁也说不准，其中政治和政策影响将是重要的因素。

       尽管奥克兰房屋价值大范围增长，但由于人口增长、缺乏房源且利率较低，购房需求仍然旺盛。但或许奥克兰房价增势将放缓，而二线城市将迎头赶上，缩短两者之间的差距。又或许，之前那些备受冷落的奥克拉住宅区房价将追赶而上。至少发生在利率上调以前都是可能的。如果这一预期成为现实，那投资机会在哪里？
   
       将奥克兰各住宅区当前房价与2007年11月份的峰值相比，统计结果为：Grey Lynn以 35.5%的增幅位居榜首，其次是Sandringham（33.3%）、Pt Chevalier (30.5 %)、Ponsonby (28.9 %)和Westmere (28.7%)。而Herne Bay作为新西兰最昂贵的住宅区，其房屋均价已接近200万纽币，但增幅仅为11.2%。而临近Herne Bay的住宅区Ponsonby、Westmere和 Grey Lynn涨幅明显高于Herne Bay。这其中的原因，人们看法各不相同。

       对于那些购房预算在200万纽币以上的购房者，入住Herne Bay钱花得值吗？Herne Bay永远不会缺乏吸引力，尽管IMF认为新西兰房价被高估，存在下滑风险。

       另外，与相邻区相比某住宅区在过去五至六年内表现欠佳，并无意味着这一住宅区或城镇房价即将跟风上涨，尤其是房价呈大范围上涨时，但这表明房屋价值的规律需要进一步探讨。

       比如：TeAtatu Peninsula 和TeAtatu South这两个住宅区，分别位于奥克兰西北高速公路两侧。从历史记录来看，最早时TeAtatu South价格较高，但在15年或20年前，由于原先蓝领居多的TeAtatu Peninsula大量建地开始营建新房，房价从此反超TeAtatu South不少。当前，TeAtatu South房屋平均价值为$469,500，较2007年上涨15.6%，而TeAtatu Peninsula房屋价值为$520,722，较2007年上涨18.2%。这里正成为新的入门级地区。值得注意的是，在过去的6-9个月，TeAtatu South的涨幅增加，和TeAtatu Peninsula之间的差距正在缩短。

       Herne Bay并非唯一与2007年峰值相比，房价增长有限的住宅区，还有Takapuna(2.5 %)、Castor Bay (3.3 %) 、Devonport ( 9.6 %) 、Mission Bay (9.1 %)、St Heliers (13 %) 、Surfdale（ 2.4 %）、Ostend（ 6.9 %）、Onetangi（ 9.8 %）和Oneroa（7.5 %）。

       这并非意味着这些住宅区即将上涨，但这表明水波效应的相关性受到了破坏。列出这些自2007年以来奥克兰表现最差的住宅区，投资人和买家可以对此进一步评估，但不能认为因为这些区过去几年涨幅低，所以值得投资，以为未来肯定会补涨。比如，不应该因为Wellsford表现最差，现在比2007年峰值下降13.3%，而选择投资Wellsford。

       另外，尽管奥克兰房地产市场繁荣所产生的水波效应会继续一段时间，但二线城市房价因此反弹并超过2007年峰值的可能性仍较低。房屋的价值因人而异，居住在城镇和乡村地区可以享受美好的生活方式和社区，但二三线城镇业主要像奥克兰业主那样实现丰厚长期资本收益，仍然是希望渺茫。