美国房地产市场在多种因素的刺激下开始复苏
后花园 新西兰房地产在线
然而，在低利率刺激和就业市场逐渐改善的情况下，加上外国买家在纷纷入市抄底，美国房地产市场在2012年以来开始出现一些令人信服的增长迹象。美国房地美和房利美近日发布的二季度财报显示，房利美今年二季度盈利为51亿美元，房地美二季度盈利为30.2亿美元，双双实现了连续3个季度的盈利。
低利率加就业形势好转
在美国次贷危机以前，房地美（FreddieMac）和房利美（FNM)曾一度占据了美国房屋抵押市场最重要的位置，如今“两房”远离了主板，但是其业绩仍被看作最真实的房地产行业风向标。
房地美的公开财报显示出，由于信用损失拨备大幅度下降（单个家庭拖欠率小幅下降至3.45%），二季度实现利润为30.2亿美元，每股盈利为37美分，2011年同期则为亏损21.4亿美元（每股亏损1.16美元）。房利美今年二季度业绩从2011年同期的净亏损52亿美元转为净盈利22亿美元。房利美表示，业绩改善主要归功于美国房价的走高，独户住宅库存下降，以及严重违约的抵押贷款在减少。
两房双双盈利强化了投资者对美国房地产市场复苏预期。房地美财报显示，今年二季度美国待租房屋空置率已下降为8.6%，为近十年来最低水平；待售房屋空置率下降为2.1%，为近六年来最低。另外，如果以1994年至2003年房屋租售平均情况来看，2012年供给富余量已下降为大约50万套，接近健康市场水平。
同时，据Bloomberg资料，2012年5月，Case-Shiller20城市房价与去年同期相比仅下降0.65%，创下了2010年10月以来的最佳记录。这项衡量全美大型城市房价的指标曾在2010年5月同比上升至4.63%（为次贷危机后的最高水平），几乎持平于2006年9月的水平。
新房和成屋销售的快速回暖推动了美国房价探底回升。据统计资料，2012年6月份，美国新房销售量为35万户，虽然环比下滑了8%，但是仍接近于2010年4月时后危机峰值的42.2万户。6月份当月成品屋销售量为437万户，比2010年低谷时回升29%。此外，6月份新屋开工数为76万户，创下2008年11月份以来的新高水平。
有媒体指出，这一切都得益于美国政府长期的低利率政策，包括通过巨量购买抵押证券和国债以降低长期利率水平。7月底，房地美披露，30年期固定按揭利率已经由3.53%下降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%下降为2.8%。而通过银率网报价，
当然，单靠低利率还不足以拯救房地产业。如今，美国就业市场在持续好转，这使得购房人数增加成为可能。如7月份美国失业率为8.3%，虽高于4月份的8.1%，但仍比2009年峰值时下降了1.7个百分点；7月份新增非农就业人数为16.3万人，创下了今年2月份以来的最大增幅。
外国购房者涌入美国房市
美国房地产复苏同样得益于外国投资者的功劳，尤其是中国的购房者表现最为亮眼。一方面，在美国推出EB-5移民计划后，中国购房者成为了美国房地产市场的主力军；另一方面，近几年赴美留学的中国留学生越来越多，为了让子女有一个安稳的住处，中国家长也不惜钱财。
美国房地产经纪人协会（NAR)公布的数据显示，在截止到2012年3月份的一年中，中国购房者已成为美国房地产的第二大海外买家，购入的房地产价值达90亿美元，仅次于加拿大。而在过去的一年中，中国购房者对美国房地产投资增长了23%。不过，由于中国买家的买入额占美国房地产市场总销售额不到1%，影响仍然有限。
据媒体消息，自2007年到2012年，中国购房者的比重正在持续上升。2007年，这项比例仅为5%，落后于墨西哥的13%、 英国的12%和加拿大的11%。但是截止到2012年，这项比例已上升为11%，仅次于加拿大的24%。其中，纽约、加州、佛罗里达和德克萨斯等地区已经成为国际买家的最爱。
如今，美国的房地产经纪人正在大打“移民牌”以鼓励外国人投资，其中EB-5移民计划允许通过投资至少50万美元的合资企业，创造至少 10个就业机会，来使外国投资人取得在美国的永久居住权。这时，房地产开发商就会与办理投资移民的机构联合，通过举办投资研讨会为中国买家提供购房咨询。
2012年以来，美国房地产开发商的股票普遍走高，其中市值最大的圣乔累计上涨15%，市值第三大的THOMAS房地产累计上涨超过51%。
