新西兰房地产市场被过高估值25%

      新西兰后花园地产在线7月22日消息：外界提议新西兰储备银行应该维持并采取更加宽松的政策，以应对低CPI局面，并且应该重视房地产市场数据。

      这意味着面度目前的新西兰经济局势，只有通过低利率手段刺激经济发展。新西兰房地产市场还没从2004-07年的房地产泡沫中彻底走出，但有可能正在制造更大的泡沫。

      是的，我们知道问题的根本在于房源供给不足，而不是房屋需求过高。我们认为，解决问题的最好办法是增加供给，尤其是低价房屋供给。应努力保持房屋缓缓而持续不断地供给。

      然而，某种程度上，房屋供给并不能得到保障，我们不久就会面临房价上行压力。人们期待经济更加高效，取得显著增长，而房屋需求压力也会随之上涨。如果着能发生，结果将会是不可思议的。

      但如果无法实现，那将会导致严重的通货膨胀。

      现实往往会取代美好的设想。所以供给方有责任展现出他们解决问题的方法。但并不能忽视房屋需求方的问题。诚然，你不能控制供给与需求的强弱，这就是为什么房地产中介并不认为迎来了新的繁荣期，而是认为产生了新的泡沫。

      然而，房地产市场活力在最近1-2年内确实上升了。BNZ-REINZ Residential Market Survey和房屋贷款情况都证明了这一观点。

      新西兰人口增速以达到2001年以来最慢水平，净移民人数也小幅下降。

      人口数据对房价涨跌至关重要。

      这是另外一个房地产不能再创繁荣时期的原因，上次房地产繁荣期是由于移民人数大增。而2004-07年的房地产销量数据较为异常，短期内不能被重复。

      考虑房屋的需求方面，我们不能忽视新西兰利率正处于历史低点的现实（不仅是抵押贷款，其他商业、农业利率都是如此）。

      我们是否要惊讶呢？房价会不会再次上升？

      Stratified REINZ房价指数近期显示全线上涨，今年前半年房价涨幅高达3.4%，该数据是基于季节性调整之后的。

      由于大量人口流入，Auckland引领房价上涨。但我们好奇，为什么全国其他地区房价没有响应变化。

      尽管公共领域就业不佳，为什么Wellington房价没有下跌。Christchurch由于需求较高，供给问题较大，房价持续上涨。

      是的，我们希望名义房价并不是全部。基础性的价格比如收入和租金长期以来都有可能追上房价水平。实际上，自从2010年开始，收入和房租的上涨速度就开始减缓。

      换言之，2004-07年房价泡沫现在已经被充分承认。我们总结出以下需要注意的数据：

      -实际房价（和CPI相关）趋势

      -新西兰房地产价格与家庭收入的关系

      -名义房价与租金的对比

      - 房价和周薪的对比

      这些绘制出一副大的新西兰房地产市场画卷，体现了价格是否值得。并且警示了高估价格的比例。

      这些微观经济数据，我们在2007年末2008年初也统计过，当时我们的结果显示房地产市场高估了30%。但这不是预测房价能下跌30%，仅建议房价可能小幅下降，或者市场中的基本元素 （房租、收入）上涨。

      新西兰房地产市场明显被高估，这一事件已经引发了忧虑。尤其是目前的低利率是问题导致房价高估。

      如果忽视这些明显的房价与收入、租金不相关问题，对目前的市场影响不会立即显现出来，不会像GDP那样波动明显。

      当然，有方法验证房价由于利率极低而被高估这一观点。RBNZ如果去除官方现金利率刺激政策，就可以验证这一观点。银行可能不情愿这样做。取消利率刺激政策将会导致房价变动，还会反映出经济发展实际脚步。官方现金利率上升还会带来很多经济问题。

      国际市场带来了非常不确定的风险，可能促使国内利率非正确上涨。

      但本地房地产市场再次出现泡沫是否会促使银行在国际经济危机可能导致崩溃的局面下提前采取措施？