专家解读房地产投资十大成功密诀

虽然2012年是全球经济低迷的一年。但是仍有不少的房地产投资人利用这段时机进行抄底，他们照样找到了赚钱的机会而赚得盘满钵满。

现在的澳大利亚已经有许多人在坐等生意上门，这预示着澳大利亚的房地产市场已经开始触底。但对于精明的商人而言，尽管经济不景气，也应主动出击寻找投资机会，这是上策之选。那么这些成功的商人的哪些投资窍门呢？

　　1. 投资而不投机

有许多人认为自己在投资，其实他们是在投机。这些人购买房产往往取决于自己的偏好，如购房选择距离自己居住很近的地方，或位于自己喜欢的度假胜地附近，或是自己打算退休后长住的之地，然后就坐等房子升值了。其实这种做法会让人变得很被动，不得不依赖市场的外部环境来获取那些不确定性的利益。而真正精明的投资者会选择不同的投资方法。

这些精明的商人在做出每一个投资决策都经过仔细研究，他们绝不打无把握之仗。他们通常以低于市场价值的价钱购买下房产，并且这个地区的房价必须高于长期增幅的平均值，然后他们通过翻修或内部装修来增加房产的价值，给予房产带来额外的升值空间。

　　2．投资的是固定资产

聪明的投资者永远会牢记这样的古老法则，即只买自己负担得起的最好房屋，并且选择有良好记录的成熟住宅区域，而不要被眼花缭乱的财务和税务策略所迷惑。

3．房产是一项高增长低收益的投资

选择资本增长还是选择现金流，这将会是一个永无休止的争论。精明的投资者都明白，要想以最快的时间建立起一个稳固的投资组合，那只能是通过资本增长方式。

4．关注土地升值问题

　　土地升值确实能增加房产的价值，但实际情况并不是这样简单。不是所有土地都是等价升值的，而且升值的时间和速度往往也是不一样的。城市外围郊区一般都有许多土地供应房产开发，但那里的需求主要来自于首次置业者。这样的地区常常是资金增长有限，房产升值处于停滞状态，投资前景并非一片光明。 更糟的是即使土地升值，也就只是整个房产一半左右的价值。

相反，越近市中心的土地价值相对房产总体价值的比率越高。正是因为土地稀缺而导致了近市中心地区的房产价值在不断升值。这些房产在市场上总有需求。

这种趋势在未来将持续下去。因为越来越多的人都在选择居住在离自己工作地点更近的地方，这样无论在公共交通、逛街购物，还是休闲娱乐，都有更加丰富的选择机会。因此，位于城市中心的房产需求仍会持续增长下去，而这正是成功的投资者长期投资的地区。

　　5．选择有持续需求的房产

并不是所有地方的市区房产都有良好的投资价值。精明的投资者总是善于投资高档的房产以吸引自住业主，从而不愁买家不上门。这些投资者会尽量避免购置工作室、学生公寓和度假公寓，或服务式公寓等商用房产。要想让投资的房产长期保持在一个稳定的升值空间里，就要吸引自住业主而不是短期租客或炒房客。

6．要懂得研究人口特征

研究长期居住人口的特征十分重要，人们究竟喜欢住在什么地方，究竟喜欢什么样的环境，这些研究结果对未来供应给市场的房屋类型起决定性的作用。

随着城市的不断扩展，一个人或两个人居住的情况将相当普遍。当城市密度变得越来越大，独栋别墅逐渐被多层住宅所取代时，中等密度的公寓或者排屋将会成为越来越多人的首选房屋。

7．强大团队的支持是必要的

再聪明的人也比不上团队的力量大。成功的投资者背后都有一支强大的顾问团队作后盾。而且，成功的投资者通常善于分辨哪些意见是有价值的，哪些建议值得采纳。

8．了解真正的风险在哪里

回报越高，风险也越大，这是一般人的普遍看法。但有时候并不是这样。人们都认为投资的风险在于所投资的房产或市场，或其他难以控制的外部因素，但其实真正最大的风险正是投资者自身，也即是投资者所具备的学识、经验和心态。

9．专注是不可缺少的成功特质

聪明的投资者是善于学习的人，投资者必须对财务知识有熟练的掌握，这样才能保证投资稳如泰山。实际上大部分的成功的投资者都不是“多面手”，他们往往在某一个领域或某一项工作上有专长，但是专注使他们取得了好的业绩。

10．房地产市场都是有周期性的

　　在房地产的黄金时期，所有人都是乐观地期望这种好日子能永远延续下去。而当遇到房产市场低迷时，所有人又都垂头丧气。其实，房地产市场的发展呈现周期性的变化是一个规律。每一次房地产市场的繁荣足以让人们攒足钱熬过即将到来的低迷阶段，每一次的低迷则又为了下一次的繁荣做好了准备。