新西兰房子竟然比2008年时更可负担？！原因竟然是这样……

　　后花园新西兰房地产在线5月24日报道：援引interest消息，新西兰住建部部长Nick Smith近日在议会表示，新西兰目前首次置业者的房屋可负担能力比8年前增长了24%？！

　　难道说房价涨成这样，反而人们还更买得起了？！详情如何，且听我们细细分解：

　　说到房价的可负担性就不能不提《房屋贷款负担能力报告》。

　　《房屋贷款负担能力报告》是以新西兰房地产协会提供的全国各主要地区下四分位数房价（等于所有房屋的房价中由低到高排列第25%的那所房屋的价格）为参照，从而计算出这些地区一对夫妇平均负担一套首次置业房产需要偿还的贷款占到他们工资水平的比例。

　　具体算法如下：

　　下四分位还款额是根据房贷时限为25年、主要商业银行两年期平均利率计算得来的；而税后收入则是某一地区25-29岁之间的夫妇中位数收入（这一数据是新西兰统计局发布的雇主-雇员数据问卷调查获得的）。

　　全国看来可负担性确实提升了

　　根据《房屋贷款负担能力报告》在2008年4月时的数据，全新西兰平均每对中等收入的青年夫妇（25-29岁）需要拿出工资的33.9%用于归还下四分位数价位的房屋贷款，而这一数据在今年4月降至22.8%。这主要是因为商业银行两年期平均利率从2008年时的9.61%降低到了今年4月的4.47%。

　　BUT奥克兰地区房价可负担性却明显不如2008年

　　根据《房屋贷款负担能力报告》在2008年4月时的数据，全奥克兰平均每对中等收入的青年夫妇（25-29岁）需要拿出工资的48.8%用于归还下四分位数价位的房屋贷款，而这一数据在今年四月上升到了50.5%。

　　由于奥克兰下四分位数房价已经从2008年4月份的353,600飞涨到了666,600（涨幅达到了令人咋舌的88.6%），所以尽管银行利率下降了一半，也无法改变奥克兰地区房价可负担性的下行趋势。但是，一对中等收入的青年夫妇（25-29岁），每周的平均税后收入从1297新西兰元增长至1579新西兰元，仅仅上涨21.7%。

　　换个算法，再来看看奥克兰的可负担性

　　在新西兰，一套首次购置的房产需要缴纳房款的20%作为首付。如果购房者在四年间存在银行的净收入能够达到房价的20%，就被认为具备购买这套房产的能力。

　　假设一对中等收入的青年夫妇（25-29岁），将他们税后收入的20%存起来，用于支付房款的首付。
　　在2008年4月，他们将会在四年内积攒59,528新西兰元，这占到当年奥克兰下四分位数房价的16.8%。
　　在2016年4月，他们将会在四年内积攒72,228新西兰元，这占到目前奥克兰下四分位数房价的10.8%。

　　从以上数据不难看出，尽管人们的收入有所增长，但考虑到奥克兰地区房价在过去8年的增幅是收入增长的四倍，房价可负担性的大幅降低也就不足为奇了。

　　奥克兰首次置业者负债比例大幅上涨

　　其实奥克兰地区最令人沮丧的变化是，在过去八年间，首次置业者的负债比例大幅上涨。

　　在2008年4月，一对中等收入的青年夫妇（25-29岁），如果购买一套下四分位数价位的房屋，他们需要从银行贷款294,072新西兰元，这是他们当时年收入的4.4倍。
　　但现在，一对中等收入的青年夫妇（25-29岁），如果购买一套下四分位数价位的房屋，他们需要从银行贷款594,372新西兰元，这是他们目前年收入的7.2倍！

　　与新西兰其他地区相比，奥克兰的房价发展趋势确实有点格格不入。由于奥克兰以外地区的首次购房者更容易支付房款的首付，他们也因此更能享受到银行利率下调的实惠。与八年前相比，虽然在全新西兰大部分地区的首次购房者有了更大的可能去实现他们的置业梦想，但在奥克兰，买房置业却依然是那么的遥不可及。

　　以下是来自interest.co.nz 新西兰各大城市首次购房可负担能力的最新数据