再议奥克兰房产市场是否有泡沫？
房产
摘要奥克兰的房产市场是否有泡沫永远有争议，房价过高则毫无争议。后花园今天继续就奥克兰房产市场的风险撰文，希望对您的投资置业能有所借鉴。
后花园新西兰房地产在线9月28日：奥克兰的房产市场是否有泡沫永远有争议，房价过高则毫无争议。后花园曾于本月23日发文《奥克兰房地产市场拐点来临？正反方各有五大理由》，今天后花园继续就奥克兰房产市场的风险撰文，希望对您的投资置业能有所借鉴。
认为没有泡沫的人最主要的论据就是奥克兰的住宅供给不足，而且移民数量（需求）还在增长，奥克兰房价高是市场规律在起作用。在供需达到平衡之前，奥克兰房价绝对不会下降，没有泡沫可言。此外经济学界有一种观点，认为在泡沫破裂的时间点之前的价格，都不是泡沫。在泡沫破裂之前，也许价格很高，但如果官方采取的措施得当，又或者居民收入上涨，房价就不会回调，泡沫也就无从谈起。
认为奥克兰房产市场有泡沫的人士则认为，房价超出购买力就是泡沫。因为长远来看，房价必然同购买力相适应才可持续。而且新西兰央行行长已经发声，表示目前当局超过20%的年涨幅不可持续。奥克兰最大的房产中介公司Barfoot & Thompson给出的数据也显示，8月份奥克兰住宅中位价是75.5万纽币，环比7月下降2000纽币，比前3个月的均价下跌了9000纽币；此外在Barfoot公司还表示，近期拍卖场上的中国面孔的买家迅速减少。
房产中位价环比下降、拍卖成交率从7成下降至5成、央行高官警示高房价不可持续、房产税收新政和贷款新政即将实行、中国外汇管理局加强对个人购买外汇的监管……一系列因素都表明，奥克兰房价回调的风险越来越大！
近期李嘉诚抛售中国大陆地产资产一事再次引起热议。抛开李嘉诚此举的“道义”和“爱国”因素不谈，在商言商，李嘉诚在大陆房地产进入寒冬之前成功“逃顶”，再次印证了超人的独到眼光。而李嘉诚投资的准则之一就是“不挣最后1分钱”！在奥克兰北岸的传统富人区Milford，去年80万纽币买入的2卧室独栋别墅，今年就套现卖了100万。那明年，这套房子要加多少价才肯出售？
如今奥克兰的房产中位价和均价，都超过了2007年房产市场最红火的时期。试问从2007年经济危机爆发之前，到现在新西兰经济再次面临严峻考验，八年之间，普通人的收入涨了多少？物价涨了多少？房价又涨了多少？这样的局面还能持续多久？现在工党没有众望所归的政治家，但选民是否能无限期宽容高房价？毕竟，2017年还要大选。
许多人投资房产，都把宝押在了移民数量增长和供需关系。可是，住房需求是分有效需求和无效需求的。就好比，中国人口是13亿，但其中的8亿农业人口绝大多数都不具备在北京、上海和广州买房的实力。这8亿人口相对北上广的房产市场来说就不是有效需求。如今新西兰的普通白领如果不啃老，已经无法在奥克兰买房。外来的移民，又有多少比例是富人，多少人收入超过新西兰本地居民？如果海外富人不断通过移民进入奥克兰房产市场，选民是否同意？毕竟，2017年还要大选。
回到本文初所提到的一种经济学界观点，即认为在房产泡沫破裂的时间点之前的价格，都不是泡沫。假设房产泡沫在100万左右时破灭，即100万的价格是泡沫，那么投资人士在99万的价格买入，安全还是危险？
没有任何人能准确预测泡沫破裂的准确时间。最明显的例子就是2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机。这次危机规模之大，为二战以来所未见，至今全球仍未完全走出危机。但就是这么大的危机，也没有经济学家能够准确预测到。所以目前奥克兰房价究竟是否会回调，何时会回调，没有人说的准！但央行高官已经喊话，如果不是新西兰经济面临通缩风险，恐怕他们早就放手打压房价了。在房产市场上，自住买家通常不用过分在乎房价的涨跌，因为长远来看，房价总是上涨的。只要自己喜欢，又还得起贷款，就可以出手。但如果是投资人士，如果积蓄仅够首付，薪水刚刚可以偿还贷款，那么未来一旦央行加息，就不得不借钱还贷或者卖房还贷了！
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