全国除奥克兰其他地区房价迎头赶上，你信了吗？

房产2015-05-12 12:52

摘要又过去了一个月，在这个月里奥克兰的房产均价有一次领衔新西兰全境。

后花园新西兰房地产在线5月12日：又过去了一个月，在这个月里奥克兰的房产均价有一次领衔新西兰全境。最新出炉的QV/Corelogic房屋成交价格指数显示，在过去的一年里奥克兰的平均房价上涨了14.6个百分点，直接带动全国房价上涨了8.3%。

正如专家们预测中的那样，奥克兰房价上涨速度在过去几个月间有所放缓。过去三个月的涨幅为4.6%，一月前的三个月里的涨幅为5.1%。CoreLogic的研究部主管Jonno Ingerson表示，未来奥克兰房价的年均涨幅将回落至13%到15%这个区间内。

除奥克兰以外各大城市的平均房价均呈现出渐进式上涨态势。汉密尔顿（Hamilton）目前还未显示出任何“步奥克兰之后尘”的迹象。过去一年这里的平均房价上涨了3.3%。对于一个房源供不应求的汉密尔顿而说，这种涨势相对较为强劲。未来这里伴随着奥克兰人的不断涌入，房价有可能会被“顺其自然”地推高。

陶朗加（Tauranga）涨势较汉密尔顿强劲了许多。过去三个月的涨价幅度达到了3.9%，而年度涨幅也有可观的5.8%。不过，就像全国其他许多地区一样，这里的房价经历了2014年的回落之后于最近几个月间复苏。与其预测这里的房价会有显著增幅，不如说未来这里有可能重新攀升至如果房价未跌落而应达到的涨幅水准。未来这里究竟会经历什么？时间将会揭晓。

惠灵顿（Wellington）地区的房价涨幅可以算得上是“聊胜于无”，用了一年时间这里的平均房价仅仅上涨了1.1%。与陶朗加情况类似，这里的房价在2014年年初时短暂回落过，之后于2014年年末恢复涨势。过去几个月间这里的房价涨幅继续与之前持平。

基督城（Christchurch）的房价继续持平，过去一年房价上涨了4.7%，而过去三个月间这里的房价只上涨了0.3%。但尼丁（Dunedin）“缩水得更厉害”，过去一年房价只上涨了0.6%，过去三个月间只上涨了0.5个百分点。

以下的这张新西兰房地产点状图显示了过去12个月里住宅市场的房价的涨幅分布情况。其中原点的大小反映了相应区域的房源多寡。

提起点——或者泡沫，最近一些评论人士表示奥克兰的房地产市场已经出现泡沫。Jonno自己对此表示怀疑。目前的状况是房源供给严重不能满足庞大的需求量。需求量从何而来？低银行存款利率、就业人口增加、商业和客户信心增强、创纪录外来移民人口，以及宏观经济方面比澳洲更让人看好。如果保持目前这种缓慢的房源许可发放速度，房源短缺问题可能不会在近期内得到解决。

奥克兰房市究竟为什么会这么火爆？一种甚嚣尘上的说法是投机者和中国买家（其中也不乏投资人士）集体推高的结果。那我们现在再来分析分析这两个群体：

在奥克兰低端住宅市场（市面上出售的住宅中大约有30%属于这个范畴）中房产的平均价格上涨到接近历史最高点。这个市场上最为活跃买家的为投资人士，所占比列达到了42%之多。他们这样做的最大影响就是使低端住宅市场上首次购房者的比例从2006年的38%到现在只有26%。贷款限速政策在奥克兰房市中绝对有一定程度的影响。意外的是，奥克兰以外其他地区的首次购房者在低端住宅市场上所占的比例变化不大。

另外一股炒高奥克兰房价的“势力”据称是外国买家，针对外国买家采取的买房置业措施并不能“放之四海而皆准”。那么如何推动或鼓励房产投资人士离开房地产界投资其他领域呢？关于这点那就需要了解他们的意图。总体看来，在房租并未与房价保持同步增长的前提下，投资人士对于还贷的指望并没有寄托在房租收益而是房产本身的涨价之上—这就是所谓的资本利得。直到售出之时这笔收入都只是纸面上的。所以如果未来投资人士看到自己的资本利得存在风险时，也许就是他们退市的时机了。

如何使中国买家的需求下降呢？除非中国经济崩盘或不景气（也许）。而即使上述情况发生，也要看中国买家是否愿意退市、大幅降价出手自己名下的房产。还有一种可能是，会有更多的中国人前来新西兰谋求更多发展机遇。

除上述两种情况之外，另外一种说法就是目前随着奥克兰房价节节攀升，新西兰其他地区的房价涨速也会迎头赶上。对此，Jonno再次表示怀疑。

过去30年间全国主要城市所有的动向都趋近于同步进退，相关人士表示这种状况将继续保持。而从Jonno的观点是，奥克兰将会作为新西兰的金融服务中心继续在一些地区维持涨价幅度从而体现出其重要的经济地位。这是其他城市并不具备的“得天独厚”的条件。看上去目前奥克兰和其它城市之间存在的差距未来也仍将持续。

（以上内容中包含Jonno Ingerson个人观点，并不代表本网站立场）

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