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奥克兰房产市场是否有泡沫?

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奥克兰房产市场是否有泡沫?
摘要新西兰最大的城市究竟是否有房地产泡沫?这是个见仁见智的问题。在有着14年财经报道经验的Liam Dann看来,房产泡沫还没有,但如果不马上采取行动,泡沫将在旦夕之间产生! ...

(图片来源 NZ Herald)
      后花园新西兰房地产在线5月11日:新西兰最大的城市究竟是否有房地产泡沫?这是个见仁见智的问题。在有着14年财经报道经验的Liam Dann看来,房产泡沫还没有,但如果不马上采取行动,泡沫将在旦夕之间产生!

      毫无疑问,奥克兰房地产市场很热,热到首次购房者已经买不起房,热到央行也焦头烂额。但是否有泡沫?那要看泡沫的定义是什么。经济学家试图从价格和收入比(或者购房+还贷成本和回报比例)和价格是否脱离基本面来回答。这些数据可以看出一个市场的投机程度。

      从这一点上看,奥克兰的房价,尽管有争议、且对经济健康构成潜在风险,依然不存在泡沫。那为什么房价会这么高呢?因为强劲的移民流带来了持续的需求,特别是催生了奥克兰中区的需求。然而供给却严重不足,即使最乐观的估计也承认供给不足会持续数年。

      尽管新西兰的经济表现在发达经济体中可圈可点,但经济转坏的风险依然存在。如果奶价不尽快回升,新西兰的经济肯定会受重创。而这会助长房价继续上升。届时,央行会进一步降低利率,房产投资者和投机者会更加变本加厉。所以新西兰央行才会进退维谷,促进经济、保持温和通胀需要降息,平抑房价却要加息。

      中国政府平抑房价的方法很简单:他们会在奥克兰周围画个圈,然后说这里面都是特别区域,银行的贷款需要有特别限制。在中国,购买第二套住宅的首付比例高达60%;第三套住宅禁止从银行借款。在中国想炒房子必须有充足的现金。

      新西兰不可能采取这种办法,但在房价问题上,政府已经承认房价过高,所以敦促税务局(IRD)严查房产投机者。但对房产征税资本利得税可能性微乎其微,就是反对党——工党也不敢轻易碰这个话题。资本利得税已然成为“政治”禁忌。在解决是否对首次购房家庭征税资本利得税这一问题之前,这一税种基本没有实施的可能。因此,央行正在考虑如何收紧商业银行对投资房产的贷款限制。

      新西兰也许会考虑一下中国式的打压房产政策,但在程度上绝对不会这么严厉。历史经验证明,房产泡沫都是在两或三种因素的综合作用下破裂的,而且其中一个因素往往是之前无法预见的。考虑到73%新西兰人都有资产投在房地产中,房产泡沫的后果不言自明。

      那么,新西兰的房产是否有泡沫,答案是没有,但如果我们不采取行动,泡沫马上就会产生。记住,只要是泡沫,终归会破裂。

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