别无他路，抵押贷款的房屋只能强制拍卖？
房产
摘要在金融危机爆发后，关于抵押贷款的投诉申请几乎翻了一倍。许多房屋贷款案例由于得不到妥善的解决，银行采取强制性拍卖，这使得房屋的原有业主没有充分的时间去解决房屋拍卖所带来的一系列连锁问题，并为此背上沉重的 ...
后花园 新西兰房地产在线 4月5日，援引www.nzherald.co.nz的报道：随着新西兰银行所强制拍售的房产成交量升至历史新高，银行的做法正遭致广大抵押贷款申请人的反对和非议。
新西兰一家银行的申诉专员Deborah Battell女士参与了多起诉讼案件的审讯工作，很多业主在诉讼中称银行对其抵押房产的强制拍售令他们猝不及防，并为此背负上了沉重的债务负担。
近期类似的案件还包括，因为银行拍售了一对夫妻抵押贷款申请人的1套住宅和3套公寓，他们的退休计划随之化为泡影。这4套房产的估价为210万纽币，但只拍得150万纽币。银行要求这对夫妻支付如外35万纽币的房款差价，并支付4万纽币的银行手续费。
Battell女士称，在金融危机爆发后，关于抵押贷款的投诉申请几乎翻了一倍。在2011年，Battell女士所带领的调查小组曾对银行无法解决的118起投诉进行了调查处理，这个数字较2007年的数据相比几近增加了一倍，并占据调查小组工作量的40%的比例。她表示：“这些业主的处境非常糟糕，他们的压力正变得越来越沉重。一些案件的当事人正面临倾家荡产的厄运。”
新西兰房地产网站realestate.co.nz的统计数据显示，银行拍售的房产数量已经从2008年的420套降至目前的230套。在银行拍售房产的实际成交量不断减少的同时，这些投诉其实是业主违约的泡沫假象。
Battell女士表示，业主投诉的增多反映出了业主采取应对措施的时间，要滞后于银行拍售房产的时间。她表示：“业主希望得到公平的申诉机会，很多业主会时常认为银行没有妥善地处理他们的房产。”
她表示，在银行拍售房产的过程中，需要委派“能言善辩的职员”来处理与业主的关系。“对于银行而言，与压力重重的业主进行有效地沟通是一件非常困难的事情。”业主们想知道银行在拍售房产的过程中是否做到了公平合理，而熟悉银行拍售相关法律规定的银行则认为，拍售房产是合情合理的事情，并不会出现节外生枝的问题。
然而，业主们也有法律根据认定银行的做法对其显失公平。其中包括银行会在很短的时间内拍售出房产，而且拍售价格要低于房产的估价；另外还有银行在完成拍售后，会向前任业主追索房产估价和拍售价格之间的房款差价。此外，银行在拍售前期甚至是拍售结束后，还会要求前任业主支付未按时偿付房贷的违约金。
新西兰工党消费者权利发言人Lianne Dalziel女士称，业主投诉的增多暴露出了现行法律中所存在的问题，她将对此做进一步的调查。她表示：“我认为，关于银行拍售房产的相关法律规定是显示公平的。这已经引起了大家的关注，我将对此事进行跟踪调查。”
新西兰房地产投资者联合会的主席Andrew King先生表示，银行拍售房产的价格往往很低，而且拍售过程十分迅速。他表示：“银行急于收回他们的资金，他们不愿意进行大张旗鼓的广告宣传活动。”而投资商非常清楚对这些拍售交易信息，因为这是他们低价购入房产的绝好机会。由于拍售房产的价格非常低，投资商经常冒着未查看拍卖标的的风险，直接买下拍售房产。
King先生称，银行方面并没有盲目地取消业主对抵押房产的赎买权利，取消赎买权的决定往往是同业主签订了一系列的协议后才做出的。号称“投资顾问”的一些市场人士常常会面向广大投资者开设房产投资课程，并收取相应的费用，而这也加剧了银行拍售房产成交量的进一步攀升。他表示：“这些‘投资顾问’在推升教育水平的同时也推升了房价，而且会收取高昂的教学费用。”他清楚地记得，一位“投资顾问”的短期课程收费高达2.5万纽币，而令人啼笑皆非的是这名“投资顾问”现在已经破产。
抵押贷款经纪人Steve McGowan先生指出，银行所拍售房产的价格往往会比市场估价低20%左右。McGowan先生专门为那些还贷风险较大的业主提供再按揭贷款服务，他表示，业主们在无力承担还贷义务时往往会变得不知所措。
McGowan先生表示：“这些业主们没有相应的保障，他们感到非常困惑和无助，因为他们清楚不能按时偿付房贷已经造成了一些问题。”由于财力匮乏，他们没有聘请律师，因为这要支付相应的律师费用。而这已经成为银行和业主间沟通不畅、信息不对称的导火索。他补充到：“银行应该对此事给予更多的思考和关注，或许应该多一份怜悯之心，而不是一味奉行政策当头的教条主义。”
房贷负担沉重，移民美梦化为梦魇
在业主John Lamb先生看来，他的退休计划本应是顺理成章的事情。他表示，银行本能够将其3套公寓和1套住宅拍出更高的价格，这样他和他的妻子Leslie女士才不会感到困惑和无助。
Lamb先生指出：“在银行拍售交易结束的一年后，奥克兰Albany区Georgia Terrace大街的房产均价已升至每套42.5万纽币，他之前在该地区也有一套属于自己的房产，而银行对其房产的拍售价格仅为30万纽币。”
奥克兰高等法院驳回了Lamb先生的指控，法官Edwin Wylie先生表示，他本人非常同情Lamb先生的不幸遭遇，但Lamb先生未就Westpac银行向其追索的34.6万纽币的房款差价进行辩护。如果Lamb先生对此能进行恰当地辩护和说明，Lamb先生和他的妻子就不必支付这笔差价房款了。
濒临破产的Lamb先生表示：“我好比困在了丛林中央，而银行却一直在追赶我，我已经快透不过气来了。”在银行拍售房产的两年前，Lamb先生曾失去了他的工作，他表示：“如果我没有一份稳定的工作，我该如何偿还房屋贷款？”
Lamb先生4套房产的银行拍售总价为市场估价的73%，其中，Lamb先生的住宅的拍售价格为60万纽币，而市场估价为78万纽币。
Lamb先生是从南非移民到新西兰的，他表示，不信的遭遇让他非常后悔移民到新西兰来。他的成年子女们都已经离开他远赴中东地区工作，他也很想离开，但因为破产的原因他将被禁止出国旅行。Lamb先生称：“新西兰令我非常失望。”
在Lamb先生的庭审记录中，Lamb先生曾指控Westpac银行存在不当行为，即以较低的价格拍售了其房产。Lamb夫妇曾向法庭陈述，Westpac银行的市场行为显失公平，同其交易的专业拍售经纪人名下约有40套待售房产。Lamb先生反问到：“究竟什么样的经纪人能够销售如此多的房产？”
庭审记录中还提到，在银行进行拍售之前，曾多次就此事同Lamb夫妇进行过协商，而且银行早在拍卖交易进行前的11周就曾向Lamb夫妇发出了通知。
Westpac银行的一位发言人表示，拍售房产是银行最无奈的对策。银行曾努力同业主进行商谈并研究避免银行拍售的有效解决办法，并敦促这些面临还贷困难的业主尽早地让银行知道他们的处境。他表示：“在银行所有的强制拍售交易中，银行都会竭尽全力尽可能地拍出最高的价格。”
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