奥克兰房价全球第九? 主流媒体人云亦云 后花园独家质疑！
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摘要新西兰主流媒体都纷纷报道了奥克兰房价全球大城市排名第九的新闻，新闻来源于一个市场研究机构Demographia公布的2015年度国际房价可承受度调查报告。后花园分析其报告后，提出诸多质疑！ 今天，新西兰主流媒体都纷纷 ...
新西兰主流媒体都纷纷报道了奥克兰房价全球大城市排名第九的新闻，新闻来源于一个市场研究机构Demographia公布的2015年度国际房价可承受度调查报告。后花园分析其报告后，提出诸多质疑！
今天，新西兰主流媒体都纷纷报道了奥克兰房价全球大城市排名第九的新闻，新闻来源于一个市场研究机构Demographia公布的2015年度国际房价可承受度调查报告。
该调查共选取了400个城市的数据，其中86个城市的人口都在一百万或更多。调查以房价和年收入的比例作为参考，对“可承受住房”的定义是，房价中位数小于家庭收入中位数的3倍。该调查每年发布一次，在迄今为止的11次房价调查中，奥克兰无一例外，每次都属于属于房价严重负担不起的城市。2015年的报告指出，奥克兰的房价中位数已经达到家庭收入中位数的8.2倍 （房价中位数是$613,000, 家庭收入均位数是$75,100 - 夫妻两人的收入 - 比例是8.2)，在全世界大都市房价可承受度最差的排名里排名第九，奥克兰房价的可承受度比美国的洛杉矶还差。
首先，我们发现，Demographia 是一家位于St. Louis的美国机构，他的负责人以及拥有者是一个叫Wendell Cox的学者，此人一直以来反对大都市向高密度发展，一直以来通过Demographia公布的数据印证他的观点。
后花园还是仔细研究了这份学术报告，我们认为其在统计思路以及研究方法上存在诸多不合理的地方。
第一，把房价与家庭收入比作为参照数据得出的结果并不科学，我们认为，除了把房价和家庭收入进行比较之外，更应该考虑房屋每年的维护成本和家庭年收入之间的关系。如果这份学术报告能够列举出每个城市每年家庭在其房屋维护产生的费用，例如贷款利息，保险费用，各种税收等，然后结合房价与家庭收入的比例统一进行排名，我们认为这样得出的结果更能体现房屋的可承受程度！新西兰是这10个国家里，唯一一个没有资本利得税，房产交易税，印花税的国家。
其次，学术报告也忽略了房屋的性价比以及当地房地产特性的问题。无论是香港、伦敦等诸多真正意义上的大都市，其房屋的主要类型是公寓。而奥克兰的房屋更多是带有土地的别墅或者小型连排别墅。后花园的数据显示，奥克兰的公寓价格中位数在35万左右，如果按照奥克兰家庭收入中位数$75,100， 那么如果计算奥克兰公寓房价的可承受比例是4.6左右，远远没有8.2那么高。
第三，奥克兰房产的价格里，包含了土地的价格和房子本身的价格，历史数据显示，土地的价格是逐年递增的，而房屋本身会因为折旧率而变得失去往日的价格。 在奥克兰购置的房产，很大部分都是拥有自己的土地，从长期看的话，奥克兰的房价是更加具有性价比的。 另外在香港，悉尼，旧金山这些大都市里，很大部分的房屋类型是公寓，未来会涉及到维护和翻修等费用，但是在奥克兰购买的别墅持续时间长，翻修成本容易控制。公寓的寿命一般是70年左右，一般在25年以上的公寓就开始需要一定规模的维护和翻修，其费用相比别墅的维护费用则更难以承担。
最后一点，奥克兰房价与家庭收入比例偏高的另外一个重要原因是奥克兰人普遍拥有的住房面积比较大，新西兰房产市场上，卧室数是3房和4房，面积是160-220的房子占据整个市场的主流；修建的新房里（除公寓外)，卧室数是4房和5房的别墅是主流。房屋面积大，相应的房屋价格成本就会高。奥克兰房价与家庭收入比例偏高。
虽然房价屡创新高，但是新西兰人的生活指数和幸福指数比其他国家要高出许多。 在法国《观点报》整理的全球生活质量最高的八大国家里，新西兰排名第一。
我们也不得不承认，奥克兰房价确实不便宜，高房价推高了家庭负债水平，破坏经济平衡，现在的房价高并且人们预期未来房价还会走高。但是放眼全世界房价昂贵的城市，都是那些极具吸引力的城市：伦敦、温哥华、香港……都是人们愿意居住的城市。在人人都想居住的城市，房价能低下来吗？不过我们也欣喜的看到了新西兰政府在房价可承受方面做出的努力：
1、增加土地供应：包括更多用以开发的土地，允许城市在合理范围内的进一步增加住宅密度；
2、缩短RMA与住房相关的审批流程的时间及减少相应的成本：包括市议会中型项目审批流程，设定不超过6个月的时限；
3、改善基础设施的及时供应，支持新建住房：包括考虑采取新方法协调和管理基础设施；
4、提高建筑行业的生产力。
我们希望不久的将来，新西兰会解决房屋供需的紧张关系，做到居者有其屋， 让新西兰真正成为全世界最适合宜居的国家。
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