在新西兰如何买卖自住房屋？

买房子的第一步

移民国家免不了也有所谓的「垃圾房产」，并不适合买来投资或是自住。不少人刚到国外，碍于语言上的限制，还有对于国外生活习俗的不熟悉，一看到样品屋、实体屋，加上外国房仲的遊说，让人在主观上就产生了信任感。这时候如果买方没有做好功课，就可能会买到有问题的房屋，甚至是违建。为了避免这样的疑虑，在签名购买之前，首先要确定想买的房子有没有问题。除了要求检视房子的相关文件之外，无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍，甚至于文件，买家都不能完全深信不疑，而必须仔细核实其中的讯息，在专业人士的协助下进行实质审查(due diligence)，才能完全了解这间房子的所有面向。

第二，确认自己是否有能力购买这样的房产。

在购买房子之前，如果能够到银行申请贷款预审批准，就能得知贷款额度，也可以确认自己的能力，适合购买价格范围在哪裡的房屋。

与房屋仲介打交道时的注意事项

仲介身为专业人士，除了要具备丰富的房地产知识以及娴熟的沟通能力，还必须要有良好的职业道德，不瞒不骗。尤其在西方的法纪裡，一旦地产仲介开口，他们讲述的事实必须是正确的，而且不能含糊。但是由于在成交的时候，房仲多是向卖家收取佣金，所以基本上是「卖家的仲介」。这其中存在着利益上的落差──不管这个仲介感觉起来多么的客观，多么的愿意跟你分享当地的知识，他对卖家一定有基本的保护。

仲介跟律师最大的区别在于独立性。一般买家不具备房产专业知识，于是往往会完全地依赖房仲提供的讯息。所以在跟仲介接洽的时候，应同时连繫你的律师，让律师把关房地产的文件内任何潜在的问题，因为这是律师的责任和专业。例如某客户要花四五百万买一间小房子，身为律师的我们会提醒他这样不寻常的要价，需要估价师协助调查。或是某客户知道房子有特别的建材，但不了解这个建材到底安不安全，此时我们会建议安排专业工程师来检查。或有些客户以为房子能够百分之百贷款，但实际上大部分的银行都不会核可，因此专业律师可以协助客户与银行的交涉，让客户了解可行性。

所以在买房子的时候，应和律师密切沟通，研究购买房子的地点、价格，和仲介已告知的房子问题，让你的律师为你把关每一个环节。总的来说，多方了解，整合主观、客观的讯息，多方的衡量，才是最安全的做法。

私下买卖房地产须注意事项

华人往往倾向跟认识的人买房，认为私下交易可以省仲介费，合约可以谈得更顺利，

还可增进彼此感情。要是买卖双方运气好，在合理的价格范围内顺利达成协议买了好房子，的确是美事一桩。

但多有运气不佳的买家，如以下案例说明：

某位华人刚移民到纽西兰，不了解房价。透过辗转介绍认识了某某名人的长辈出价80万卖房子。在这种情况下，由于对方是尊敬的长辈，碍于情面这位客户不好意思谈价格，觉得就算是多付了点钱，至少交了个朋友。直到后来他要脱手这间房子，才发现怎么卖都不到55万。这时，情何以堪？

很多的买卖，没有仲介介入定价的标准，对于不了解房市行情的人来说反而满危险的。毕竟仲介是专业服务，如果他卖高了，也不容易高于市场太多；因为他要跟卖家负责，也不太可能卖低。

律师事务所常遇到客户投诉，在私买私卖的情况下，卖家把烫手的山芋转卖给不知情的买家。这常是因为在西方，有很多建筑方面的要求，比如卖方须提供建筑许可证，完工证等。很多的房子其实缺乏这些证明，换句话说，这些房子不符合政府规章，所以不能公开拍卖或是买卖。这些屋主见了新来的移民，知道他们不了解当地的法规和政策，就利用这个机会，把房子卖给新来的移民。跟认识的人做买卖的时候，华人难免比较客气，碍于情面不好意思问问题。可见得，买卖房屋牵扯个人感情，有时反而阻碍买家进行交易。在这种情况下签字买房，真是哑巴吃黄连，有苦难言。

买法拍屋注意事项

透过拍卖的方式一槌定音，对于买家也有一定的风险。首先，能够对法拍屋做调查的时机，是在拍卖日之前。一旦拍卖得标，之后便没有任何法律上的追溯权。换句话说，你非买不可，而卖方所定的交款时间等细节，完全没有改变的空间。

第二，有很多国际的买家是在海外，透过电话找第三方去投标。这要特别小心，因为曾经有所谓ghost bidding（对方有一个人固定做球，帮助价格往上攀升）。买家因为人在海外，主控权较低，没办法依照现场状况反应。所以在拍卖的时候，身为国际买家要特别小心，对于出价的上限，也需要作一个合理的调查跟准备，才不会不小心一路飙到太高的价钱。

就算顺利标到理想中的法拍屋，由于对原屋主来说，通常屋子是强制被拍卖的，所以情绪难免激动，甚至不愿意让仲介或是买家看房，这时买家风险相对就高。为了保障自己的权益，如果你买了法拍屋，最好在得标当天就赶快安排保险，不要等到交屋才保险。如此一来，在房子卖掉之后到交屋期间，屋主做的任何的损害，保险公司还有可能赔偿。

买房时要登记在谁的名字下？

在置产的时候，可以好好思考预计登记的屋主名字，透过法律的方式保护自己在未来可能会被侵害的权益。

在财产结构中，比较不理想的方式就是将房产放在个人的名下，因为一旦个人有任何法律上的责任，比方说感情上的牵扯，这时个人名下的财产，都很容易直接受到波及。例如，在纽西兰，同居超过三年的配偶就有资格拥有你一半的房产。要是双方之间感情生变，登记在你名下的房子瞬间有被分掉一半的风险。

这时候除了将房子放到信讬裡之外，也可以联名登记。两人以上联名登记的房产适合家人或是有感情基础的共同拥有者，因为其中一方走的时候，资产将全部留给别人。还有一个以合伙人为核心概念的方式称为共同拥有制，通过确认每个合伙人所占的产权比例，规划其中一位合伙人去世之后，其他的继承人可以享受的产权。

可以利用买房申请移民资格吗？

能不能透过购买住房来申请移民的关键因素，在于住房本身是商业住房，还是自用住房。

投资移民的出发点，是为了让资金流入这个移民国家的经济产业。现在纽西兰政府可能在房地产业上需要资金挹注，所以鼓励这一类的投资移民把钱投入房地开发产业。但这并不代表你买一个花园雅房住进去，就能够移民。住宅房地产投资的目的必须是为了在市场上获取商业回报；做为投资移民申请的主申请人和亲属，都不能住在裡面。

另外，一旦你做为开发商之后，在很多国家，就要履行这个角色应当承担的义务和法律责任，尤其是税务上的责任。购买自住房的话，则没有这方面的问题。

来源：新西兰咨询 新西兰房产投资咨询中心