《澳大利亚金融评论》季度房地产调查：办公楼价值可能再跌10%，然后触底

后花园5月1日综合报道：

根据《澳大利亚金融评论》季度房地产调查，经济学家和分析人士预测，今年办公楼价值可能再下跌10%，然后触底。

中央商务区（CBD）工作场所部门受到多种不利因素的影响：远程和灵活工作的转变、不确定的商业环境，尤其是高利率，导致全球办公楼价值暴跌。一些专家预测，从高峰到低谷，CBD办公楼价值将下降25%。与两年多前债券收益率开始上升时，公开上市的房东遭受的快速减值相比，直接市场的调整过程更为缓慢。

牛津经济研究院澳大利亚房地产和建筑预测团队的高级经济学家Maree Kilroy表示，最近一些高调交易正在帮助确立CBD办公楼的新定价基准。

“利用最近的销售证据作为指导，并考虑到对更高利率的部分调整过程，我们认为市场收益率将在2024年上半年进一步下降，然后稳定下来。以悉尼CBD顶级办公楼为例，我们的预测是，2024年市场资本价值平均下降8%，所有下降都可能在上半年发生。”

今年早些时候的一些重大交易显示，顶级办公楼交易以20%或更多的折扣成交，这表明一些卖家现在愿意迎合市场。更多的迹象出现在公司业绩中，包括该国最大的办公楼所有者之一Dexus，该公司去年逐步将其办公楼组合价值下调了近15%。

MSCI的区域研究主管Benjamin Martin-Henry表示，优质办公楼的估值可能在今年的第二季度“触底”。

“审视澳大利亚主要办公楼市场的办公室处置情况，很明显价格下跌正在放缓。”

衡量办公楼价值的关键指标是资本化率，或称cap rate，类似于投资收益率，通常与价值成反比。根据MSCI的数据，cap rate的扩张——表明价值的下跌——在2023年中期达到顶峰，然后逐渐减少，在珀斯已经触底。

在悉尼，办公楼收益率在2022年第二季度和2023年第二季度之间增加了68个基点，然后该扩张率在去年第三季度收缩到14个基点，在最后一个季度仅为6个基点。

Martin-Henry表示：“这种趋势的逆转，尽管可能，但似乎不太可能，表明市场接近达到当前低迷的底部。”

对办公楼价值进一步下跌的预期范围从AMP首席经济学家Shane Oliver预测的5%到10%，到Jarden首席经济学家Carlos Cacho对悉尼A级资产更为悲观的预测，即10%到15%。

许多受访者同意该行业有改善情绪的迹象。Colliers办公楼资本市场负责人Adam Woodward预计，价值将在年中左右触底。

“关于利率稳定和可能降息的信心将有助于增强市场过渡到下一个阶段的交易势头。”

CBRE研究主管Sameer Chopra表示，cap rate已经开始稳定，而且几乎没有出现被迫出售的情况。

“我们在2024年密切关注的两件事是未来供应被取消的程度以及房东在租赁激励方面的纪律。”

根据Knight Frank首席经济学家Ben Burston的说法，持续了近两年的卖方和买方之间的价格差距，以及公开市场和私人市场之间的差距，终于开始缩小。

“尽管正式的估值指标尚未完全调整，但随着我们接近预期的降息开始，近几个月情绪有所改善。此外，投资者和卖家的积压需求继续增加，随着下行风险消散，更多的资产将进入市场。”

JLL单独数据显示，买方和卖方在适当定价上的僵局如何给商业房地产市场蒙上阴影。今年第一季度的交易总额为$40.5亿，比去年同期下降了14%。

虽然工业交易因供需失衡而繁荣，但办公楼和零售交易都下降了约一半。

JLL澳大利亚和新西兰资本市场负责人Luke Billiau指出：“尽管买卖双方之间的差距仍然存在，但很明显，现在一些重大交易已经完成，并且有了更多的证据，更多的卖家愿意测试市场。”

“总体而言，预计今年市场将变得更加稳定，因为债务成本下降，估值稳定。资本也将更愿意确定物业价值和回报预期。”