后花园面对面第61期 - |房产| 商业地产收益率如何达到住宅物业的两倍？ ... ...

后花园面对面第61期 |房产|商业地产收益率达住宅物业的两倍？！

本期嘉宾：房地产中介Bayleys高级商业地产顾问 阿迪

商业地产收益率达到住宅物业的两倍？

新西兰零售型商业地产闲置率一直都比较低

在一些亚洲国家比如中国、韩国等，传统零售行业受到电商冲击，造成了极大的影响。在新西兰，大家的消费观念比较传统，都喜欢开车出去购物，看到实物再决定购买，反正都有车，停车也方便。尤其是餐饮业，一直非常火爆，大家都喜欢出去跟家人和朋友聚餐。

因此，餐饮业和零售业的商业物业一直都是非常受欢迎的投资类别，因为闲置率特别低。

出口业发达造成工业型商业地产闲置率较低

新西兰商业地产闲置率高低与否跟新西兰具体情况有关。我们知道，新西兰的制造业其实并不发达，但新西兰出口业非常发达。做出口贸易的商家对仓储的要求非常高，因此造成了工业型商业地产闲置率较低的现象。

 商业地产的投资门槛其实并不高

很多投资者手上有资金，并且对奥克兰的商业地产感兴趣，但是不知道够不够投资商业地产。  

其实，很多人一开始都觉得商业地产高大上、一定很贵、入门的资金一定门槛很高。其实不然，很多中小型的写字楼或者地上只需要几十万就可以拿到。

商业地产的回报率差不多在民宅的两倍

但是从大数据上面来说，商业地产的回报率比民宅的高很多。举个例子：

现在奥克兰北岸Pinehill很难找到120万以下的四房民宅，带全副地的四房民宅基本都在140万左右。这种四房租金算一个礼拜750元，一年52个礼拜租金收入3万多，3万多除以房子售价得出来差不多百分之二点几，而且这3万多还没有刨除物业管理、地税的费用，所以回报率几乎只有百分之二出头。

商业地产的物业一般说的是净租地，净租地是刨除了GST（商品服务税（增值税））、管理费等费用，由租客承担，商业地产的租金是净收入。目前，新西兰零售型商业地产的回报率在5%-6%之间，差不多是民宅的两倍。

商业地产有不错的回报率，投资者不妨考虑一下。

 投资商业地产更注重现金流  

首先要明白的是，投资商业地产收租金做包租婆，应该更注重现金流，对于商业地产物业本身的增值，可看长远一点。因为有了稳定的现金流之后，投资人对商业物业的价值就有了底气，任其自由增值。

 商业地产可以作为投资移民的一个投资类别 

商业地产方面的投资可以划分到投资移民的评估范围内，作为投资移民的一个投资类别，帮助申请人成功移民新西兰，具体情况可向专业的移民中介咨询。  

 初次接触商业地产的投资者要做到理性投资 

初次接触商业地产投资的投资者，一定要做到理性投资，建议做到以下几点：

第一点：这个投资行为一定要立足自身实际情况量体裁衣，做到理性投资。

第二点：要做尽职调查（due diligence），充分分析和了解新西兰商业地产的发展状况。尽职调查包括跟律师之间的沟通、跟会计师或理财顾问之间的沟通、有移民需求的投资人要多跟移民中介及时沟通，多向专业人士和中介了解市场行情。

第三点：选一个专业负责的地产中介。好的中介对项目比较了解，并且有比较扎实的商务、税务、法务等知识，能够做出比较干净的合同，跟律师的沟通也会比较顺畅。而且好的中介一般都有比较扎实的租赁经验，能够给寻求租客的投资人一些非常中肯合理的建议。

后花园观点：新西兰商业地产关注度持续攀升，投资热点主要包括超市、购物中心和办公区。其中，企业投资者的目光主要集中在零售板块，零售业也是成交量最多、价格最高的板块，成交总价约为11亿纽币。零售物业交易数量占总数的39%，办公区占30%，工业类占17%。