房市要掉头了？5月市场格局生变，多地房价波动！预算案影响几何？买房人注意了……
后花园2024年5月31日报道：今天，OneRoof网站发布了最新一期的房价报告，结果显示，5月市场形势出现了新的变化。总结来说，房价的疲软态势仍在延续，季度房价录得下跌，然而同比仍在上涨。
与此同时，投资者已经回归。随着7月贷款政策的实施，投资活动可能进一步升温，市场格局也有望出现明显变化。
5月全国房价波动，首次置业者迎来空前机遇
最新的OneRoof-Valocity房价指数显示，在截至5月底的3个月里，新西兰的平均房价同比上涨了3.33%，达到97.5万纽币，但录得了0.2%的季度跌幅。
房价增长的放缓无疑将使首次置业者获益。
最新数据显示，奥克兰、丰盛湾和吉斯本3个地区的平均房价录得环比下降，另外8个地区的房价仅小幅上涨。
奥克兰房价在过去3个月微跌了1.1%
今年5月，奥克兰地区房价录得2.0%的同比涨幅
值得一提的是，新西兰住房可负担性最强的地区，仍然是房价增长最强劲的地区。
在截至5月底的3个月里，西海岸的平均房价增长了4%(18,000纽币)，达到468,000纽币。Southland紧随其后，当地房价上涨了3.4%，平均房价达到55.1万纽币。
过去3个月，首次置业者在上述两地都占主导地位。与此同时，近几个月来，很多中介反馈称，海外买家的询盘量也在上升。
在所有的大城市里，只有基督城和达尼丁在过去3个月实现了房价增长，增幅分别为0.5%和1.8%。这两个城市的平均房价相对较低，而且许多待售房源的定价都在首次置业者的预算范围内，这在一定程度上帮忙缓解了市场压力。而随着买家从中档市场撤出，房价较高的大城市感受到了压力。
在郊区层面，季度房价涨幅最大的是位于Clutha的Tapanui，当地房价上涨了9.9%，至42.3万纽币；其次是Westland的Hokitika，当地房价上涨了8.8%，至47.1万纽币；以及位于Kaipara的Mangawhai，当地房价上涨了8.1%，至140万纽币。然而，从1月底到5月底，房价录得季度涨幅的郊区比例从88%下降到了58%。
就实际金额而言，过去3个月房价涨幅最大的是Whiteford(房价上涨了15.2万纽币);Mangawhai(房价上涨了10.5万纽币)以及Redwood Valley(房价上涨了10.1万纽币)。
与一年前相比，新上市房源数量仍然很高，这给了买家更多的选择和议价能力。
截至5月底，OneRoof.co.nz统计的待售房源总数较上年同期增长了19%，但较4月份下降了3.89%。在过去的一个月里，新上市房源数量也有所减少，但与去年同期相比仍有很大的增长(以奥克兰为例，涨幅高达45.4%)。
从7月1日起，贷款与价值比率(LVR)规定的放松对首次置业者来说是另一个利好因素，在新规下，银行可以发放更多的低首付贷款。
然而，市场上也不乏挑战。当前政府已经取消了首套房补贴计划，人们热议的债务对收入比(DTI)规则也将于7月1日生效，这将把购房者的贷款金额与收入更紧密地联系在一起。
新西兰央行还警告称，与此前的预期相比，利率将在更长的时间内保持在高位。
然而，从另一方面来说，以上政策可以推迟房价的反弹速度，进一步减少市场竞争。因此，这对首次置业者来说可能是件好事。
最新数据还显示，首次置业者对市场的控制略有减弱。他们占2024年第一季度所有抵押贷款登记的42.8%，低于前一季度的43.9%。到目前为止，第二季度的数据表明，他们的份额再次下降，降至42.4%(但在此背景下，仍高于2020年和2021年的市场份额)。
数据还显示，投资者已开始重返市场，尽管人数不多。他们在新增抵押贷款登记中的份额从大选前的21.5%增加到了2024年第一季度的24.2%，但第二季度的数据显示，投资者的活动略有下降。
然而，从7月1日起生效的明线测试期的变化（从10年缩短至2年），可能会导致投资者活动增加、上市房源数量小幅飙升，因为很多投资者正试图将其收益变现。
除了即将出台的贷款政策外，昨天公布的预算案也可能对房市带来影响，只不过，按照专家的分析，影响可能不会太深远。
政府官宣减税，新西兰房市可能承受哪些冲击？
有房地产专家表示，政府的预算对房地产市场影响不大。
与房地产相关的最大变化影响到了房东，并且在预算公布之前已经被提前公布。
财政部长Nicola Willis在周四重申，政府将花费$7.29亿用于恢复利率扣除，并花费$4500万将明线测试缩短为两年。
Ray White Manukau合伙人汤姆·罗森Tom Rawson表示，对于房地产来说，预算案是“令人失望的”。没有宣布任何新的内容，Willis提出的减税将更多用于应对生活成本的增加，而不是购买更多或更好的房屋。
“这只会保持现状，不会起推动作用。人们即将拥有的额外资金，我认为会用于其他领域，而不是房地产。”
CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson称预算案没有令人惊讶的内容。
“如果他们没有事先宣布，取消首次购房津贴可能会让人感到意外，但我们事先就知道了，所以这无关紧要。”
他认为预算案中没有任何内容会对房地产市场产生倾斜的影响。
“对于房地产市场来说，更多是间接的问题，更多是关于减税是否会导致通货膨胀，因为如果通货膨胀，那么整个房贷利率就会更高、更长。”
他也相信减税将用于生存，偿还债务和支付生活成本，而不是额外的消费。
“这并不意味着人们会突然冲出去说，‘我每两周多了$50，我要买房子了’。更多的是关于照顾好你已经拥有的，支付你现有的抵押贷款。”
Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr将其称为“没有花哨、没有惊喜的预算案”，指出政府兑现了承诺，没有太多其他的内容。
他表示，政府承诺的减税将使人们每两周多得到$10~20，这并不是“惊天动地的事情”。它们不太可能对房地产市场产生影响。
“自2010年以来，这是税率档次首次提高，所以这是必须的。如果他们想跟上通货膨胀，它本可以提高得更多，所以我们高税率档次的人比本来应该有的更多。”
Kerr认为目前高利率仍然是对房地产市场最大的影响因素。
“这种利率实际上限制了市场，一旦我们看到它下降，批发利率将首先反映出来，银行将继续降低抵押贷款利率，那时我们将看到投资者回归市场。”
在Bayleys洞察部门负责人Chris Farhi看来，关于所得税的变化并不重要，并表示利率的变动将是房地产市场更重要的因素。
“尴尬的是，如果税收变化导致轻微的通货膨胀压力，可能会阻碍利率降低。但这些变化并不会对通货膨胀产生巨大影响，因此我们对此并不太担心。”
新西兰苏富比国际房地产董事总经理Mark Harris表示，公告中没有太多会改变情况的内容，并对未解决外国买家规定表示失望。
“钱已经摆在桌面上。有很多高净值个人在咨询，我们几乎每周都有，但我们不得不拒绝他们。”
他仍然希望政府在某个时候重新考虑放宽对外国买家的限制，因为他们只是在拒绝投资。
“你会认为现在是考虑这类事情的合适时机，但也许是在今年晚些时候或其他时间。”
（责编：Gloria）
