新西兰漏水房专题：无法确切计算的经济代价

        漏水房的概念一般是指1992年之后到本世纪头几年间建造的房屋以及公寓，使用单片整体式外墙结构即Monolithic Cladding的。在新西兰Monolithic Cladding式外墙主要有三种形式：分别是水泥纤维板fiber-cement，石膏板或灰泥外墙stucco和石膏聚苯板coated polystyrene，从外观上看，这些房屋绝大部分具备整体性外墙的特点，并经常被赋予“地中海式”建筑的形式。

        由于新西兰在1992错误地降低了全国建筑标准，导致从那时起的外墙材料和框架结构之间，缺乏可抵御渗水的空心腔，同时由于窄檐式房屋及缓坡、平坡式屋顶的大量出现，再加上90年代开始一些不合格的建筑施工人员上岗操作等综合因素的影响，终于为新西兰建筑史上的一场恶梦的诞生铺好了温床。到了1995年，建筑规定的改变允许处理程度更低的木材，用来建造建筑框架，使得情况进一步恶化，终于造成了这个问题在几年之后大暴露。这类房屋的水漏入后，由于散不出去，容易影响到处理不足的框架木材，从而给房屋的结构造成损害。在问题逐渐暴露以后，到了2004年建筑规定重新修改，要求外墙和框架之间要为可能的漏水留出空隙，但从2002-2003年开始，之前的恶果已经显现，上万幢房屋受到影响，成为整个漏水屋时代的牺牲品。

        业界目前多引用最近一次调查的数据，即2009年普华永道的调查，其结论是1990年代到本世纪初新西兰建造的漏水房有42,000栋，估算的维修费用共计113亿元，相当于今天的124亿元。

        但还有其他的调查认为有9万栋漏水房，需要200亿元的维修费用。

        这些估算是否准确，没有人知道。去年政府商业、革新和就业部提议展开一个新的全国调查，目前尚无下文。

        尽管漏水房总的维修费用很难统计，但有一点是肯定的，就是买到了漏水房的业主自己要出维修费中很大的份额。

        新西兰业主团体Hobanz的负责人Roger Levie估计，目前仅有15%的漏水房已经被“修缮”过，绝大多数漏水房还是在潮湿、寒冷和不健康的状态下被人们居住着。

        他认为，大部分维修案例中，业主最终自付的比例在40-60%之间。

        估计还要几十年时间，这些漏水房才会基本被维修或者推倒重建，毕竟大部分业主很难拿出钱来维修这些房产。

        目前业主的维权之路主要有3条，最主要是通过2002年政府设立的Weathertight Homes Tribunal漏水房争议仲裁庭。通过仲裁庭，业主就免去了去高等法院打官司的巨额费用。

        该仲裁庭设立以来，一共接受了6945个申诉，涉及10,303栋房产，其中约三成已经得到解决，通过调停的解决方案通常是一笔对外保密的解决费。对比普华永道调查中提到一共有4.2万栋漏水房，已解决的漏水房产所占比例并不大。

        业主当然也可以通过高院打官司，这是维权的第二种形式。

        截止去年10月在高院一共有428个漏水房诉状，主要都是在奥克兰，许多是联排房，所以428个诉状涉及的业主要大于这个数字。打到高院的案子最后也是以不对外公开数字的解决费为结尾，也就是说，拿到解决费之前要签一个保密条款。

        如果业主既不愿意上高院也不愿去仲裁庭，那么还有政府在2011年组建的Financial Assistance Package（FAP），也就是让业主接受中央政府支付25%、地方政府支付25%、剩余的自付的解决方案。FAP出台后一共接受了1374个申诉，截止2013年12月17日1065个申诉获得中央政府拨款许可（代表了3049名业主），其中527个申诉同时获得地方政府拨款许可，政府在FAP名目下已支付维修费用1.23亿元。但如果以漏水房总量4.2万栋计算，已采用这种解决方案的只有不到3%。