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在新西兰置业如何利用当地市政府的物业估值

房产
在新西兰置业如何利用当地市政府的物业估值
सारांशCV (Capital Value)是新西兰市政府对于物业的估值,也叫做GV(Government Valuation),他可以帮助房地产的投资者寻求一些房地产热点。此数值每三年重估一次,物业投资者需要这个数据来评估卖家的出价,所以此数据是物 ...


    在新西兰,市政府的物业估值称为CV (Capital Value),它可以帮助房地产投资者找出一些房地产热点。也有人称之为

GV(Government Valuation)CV简单来说,是Quotable
Value
替市政府给每个物业订出一个估值,每三年进行重估一次。CV (或称GV)是物业投资者参考的重要数据,因为需要用这个数据来评估卖家的出价。


以下把奥克兰的119个区份20123月份的物业平均售价和CV估值作比较,就可以看到房价走势与CV的变动之间的关系。


如一所房子的出价为600,000纽币,而20109月份的CV450,000纽币,出价明显比CV多出33%。因此,如果整个地区的房价平均比CV高出20%,这座物业的出价应是大约540,000纽币 (450,000纽币加20%)。也就是说,现在这座房子出价过高,贵了60,000纽币。由于CV是在特定的日期所做的估值,所以准确性和参考价值离估值的日期越久远越低,尤其是当房地产市场变动太快的时期。


不过,CV可以提供一个准则,使投资者能够比较不同的地区,让投资者可以把注意力集中在一些房价高于CV估值的地区,又可以让有意购房的人士决定房子的出价是否合理。下面的数据显示的是奥克兰地区的四个市政府的其中十个地区,这些房价超越CV最多。


1.西区(Waitakere
City
)。西区有34个区份,其中18个区份的房价比CV 18%或以上,而整个西区的平均数是18%。西区内的区份有这样的增长,关键在于CV的估值日期,而这里的估值是20049月做出的,而距离估值日期越久差距越大。

    

     区份                       % 变数

        Henderson West               30.7

        Waitakere Rural               28.4

        Te Henga                    23.9

        Glen Eden Central             23.9

        Glendene                    23.9

        Scenic Dr North               23.5

        Titirangi East                 23.4

        Henderson South/Sunnyvale     23.1

        Glen Eden West               22.6

        Kelston                      22.1


2.中区(Auckland
City
)。西区比中区高于CV的估值只是单位数字。整个中区平均只高于CV 4.4%不过中区最近一次的CV修订是在20059月份,比西区的估值较为近期。

 

     区份                       % 变数

        Epsom                       8.3

        Herne Bay                    8.2

        Waiheke Island                8.1

        Grey Lynn                    6.3

        Blockhouse Bay                6.0

        St John/GI/M’Banks/Pt Eng      5.2

        Avondale                     5.0

        Onehunga                     4.6

        Point Chev                    4.6

        Kohimarama/Mission Bay        4.6

    

        3.南区(Manukau City)南区内的区份情况不差,房价较低的区份售价高于CV差不多在10%或以上,全市的平均值为6.9%


    区份                        % 变数

        Mangere                      14.8

        Otara                         11.3

        Howick                       11.1

        Manurewa, Hill Park             10.6

        Pakuranga South                10.4

        Manurewa North of Weymouth  
  10.2


        Alfriston/Shifnal                 9.8

        Mangere East                   9.6

        Mangere Bridge                 9.4

        Otara/Dingwall                  9.3


4.北区(North
Shore City
)北区和中区情况相仿,不过沿岸地方如Campbell Bay, Mairangi Bay Murray Bay比上次CV修订时上升了11%


    区份                                   % 变数

        Coastal Campbells/Mairangi/Murray          11.2

        Northcote                                7.8

        Coastal Torbay/Browns/Rothesay             6.8

        Torbay Inland                           
 6.3


        Birkdale/Beachhaven                       6.3

        Glenfield East/Marlborough/Hillcrest          6.1

        Albany Basin                             5.3

        Glenfield West                            5.0

        Paremoremo Wainoni                       4.8

        Belmont/Bayswater/Narrow Neck             4.6



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