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经济学家预测:2024年,奥克兰房价将有强劲增长,理由有两点!

房产Author: Gloria
经济学家预测:2024年,奥克兰房价将有强劲增长,理由有两点!
Summary过去一年,奥克兰的新宅审批量下降了27%,而奥克兰以外地区的降幅则为22%。在截至去年11月的3个月里,奥克兰的新宅审批量较上年同期下降了37%,而其他地区则下降了25%。

后花园2024年1月31日援引oneroof网站报道:自去年5月全国房价触底以来,奥克兰的房价已回涨了4.2%,而全国其他地区的房价则回涨了3.5%。虽然涨幅不算太大,但独立经济学家Tony Alexander认为,至少有两个因素可以助推房价更猛烈的上涨。他提到了两点:人口的增长和新宅审批量的下降。

首先,与新西兰其他地区相比,奥克兰的人口增长更易受到创纪录的净移民流入的推动。事实上,新西兰统计局的最新数据显示,去年年中,奥克兰的人口比上年同期增长了2.8%,而在我们最大的城市以外,人口仅增长了1.7%。

这与一年前相比是一个很大的转变,当时奥克兰的人口减少了0.7%,而奥克兰以外地区的人口增长了0.5%。前一年,奥克兰的人口萎缩了0.6%,而新西兰其他地区却增长了0.9%。

到目前为止,这种额外的人口增长并没有助推房价上涨,部分原因是奥克兰的新房供应在近年来相当强劲。

从2004年开始,奥克兰的新宅审批量异乎寻常地下降,而全国其他地区却保持强劲。这意味着,当我们在2009-11年摆脱全球金融危机时,奥克兰陷入了住房短缺的困境,而全国其他地区则没有。这就是为什么奥克兰房价上涨如此强劲,而新西兰其他地区却滞后了一点。

但从2014年开始的过去10年里,奥克兰的新宅审批量比前10年增长了136%,而奥克兰以外地区仅增长了45%。因此,奥克兰额外的新房供应使房价相对受到抑制,并间接导致奥克兰房价从2021年年底到2023年中期下跌了23%,而其他地区则平均下跌了14%。

但最近的数据却揭露了一个相反的趋势,业内人士预计奥克兰的房价会跑赢全国其他地区。因为与其他地方相比,奥克兰的新宅审批量下降得更快。过去一年,奥克兰的新宅审批量下降了27%,而奥克兰以外地区的降幅则为22%。在截至去年11月的3个月里,奥克兰的新宅审批量较上年同期下降了37%,而其他地区则下降了25%。

虽然上述分析无法作为房价强劲反弹的实锤,但它确实表明,与新西兰其他地区的平均水平相比,预计2024-25年奥克兰房价涨幅赶超全国是合理的推测。

当然,“平均水平”掩盖了很多已经存在的情况,而且各个地区之间的价格变化还会继续存在较大差异。例如,惠灵顿地区的房价自5月以来上涨了7.1%,皇后镇地区上涨了8.8%。但Northland下跌了1.3%,怀卡托仅上涨了1%。

事实究竟如何,只能留给时间去检验。但Alexander从过去30年的数据中看到,人口增长强劲的地区最终会有强劲的建筑增长(皇后镇不完全如此),而人口增长缓慢的地区则有较低的建筑增长。

这就是为什么自1992年以来,奥克兰的房价平均每年上涨6.5%,而Southland和Taranaki的房价仅上涨了5.7%和5.6%。奥克兰的人口平均每年增长1.7%,而Southland增长0.2%,Taranaki的增幅则为0.6%。

(责编:Gloria)

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