2023年NZ房市回顾：从暴跌14%到曲折复苏！明年这些因素或助力市场转变……

后花园2023年12月26日援引oneroof网站报道：回顾2023年伊始，房地产从业者普遍存在悲观情绪，他们也完全有理由感到不安。

随着利率上升和生活成本危机挤压市场活力，房价暴跌，房屋销量枯竭，拍卖场也空无一人。与此同时，极端天气事件也起到了推波助澜的作用，使传统的夏季房市旺季陷入了低迷。

中介们反馈称，在上述叠加因素效应下，屋主们要么推迟出售，要么就亏本卖房，新房供应也降至历史低点。

这时候，首次置业者迎来了绝佳入市机遇，因为这时候投资者基本退市，价格迅速下跌，FOMO心理(害怕错过购房机遇)已经让位于FOOP心理(害怕支付过高价格)。

今年3月，奥克兰最大中介机构Barfoot&Thompson仅录得765套房屋销量，相比上一季度下降了35%，也低于过去10年的平均水平。今年4月，房屋销量进一步跌至473套。

然而，时值年中，市场情绪突然发生了变化。

5月24日，新西兰央行将OCR上调至5.5%，并暗示这将是本轮周期里的最后一次加息。然后在6月，CCCFA和LVR规定相继松绑。

中介开始报告称，市场上出现了更多首次置业者的身影，银行的经济学家也在预测房价下跌即将触底，并预测到2024年房价将回涨7.5%。

来自OneRoof-Valocity的房价指数显示，全国平均房价在6月底触底，此后一直稳步上升。奥克兰、坎特伯雷和惠灵顿地区也是如此——9月份录得了一年多以来的首次季度涨幅。

不过，本轮衰退周期也确实造成了损失。在近一年半的时间里，新西兰的房价从峰值到低谷的跌幅为14%(-$154,000)。一些地区下降得更快、更猛。奥克兰的平均房价下跌了18%，从157万纽币的峰值跌至127万纽币的低谷，而惠灵顿地区的房价则暴跌了25%，相当于28.5万纽币。

与此同时，坎特伯雷相对而言毫发无损地躲过了本轮衰退周期。当地的平均房价从2022年6月的近80万纽币的峰值下降到了2023年6月的74.5万纽币，如今已接近收回损失。

Valocity的高级研究分析师Wayne Shum认为，任何有关未来几个月市场可能会强劲复苏的猜测都在推动这一趋势。

他说，随着贷款政策的松绑和利率的回落，房市活动会增加，但不会过于狂热。

Shum提到，推动今年下半年房市复苏的因素包括：首次置业者被压抑的需求得到释放；购房者认为市场终于触底，因此决定出手。

他说，利率已接近或达到峰值，这一点也刺激了人们。Shum认为明年可能会降息，这使得现在是绝佳的入市良机。

他说，尽管利息抵税政策即将恢复，但投资者的竞争可能不会像一些人预期的那样激烈，这是因为房贷利率仍然很高。

另外一个悬在各类买家头上的问题是，新西兰央行可能会在明年引入DTI政策。届时，所有购房者的贷款额度都将受到限制。

Ray White的首席经济学家、驻澳大利亚的Nerida Conisbee表示，新西兰房市的复苏是全球趋势的一部分。

她说：“美国和澳大利亚的房价现在远高于2022年的峰值，新西兰绝对也会出现这种情况。”

在澳大利亚和美国，一开始人们认为房市会继续下跌，但当买家意识到价格不会进一步下跌时，他们开始重新涌入市场。

导致价格上涨的因素包括：人口的重新增长，新房供应的减少，库存数量的减少，以及利率接近峰值所带来的更大的信心，这给买家提供了更多的确定性。

和其他人一样，Conisbee认为房市不会回归新冠疫情期间那种狂热的模式，但她指出，房价上涨的幅度总是远远大于下跌的幅度。“房价的走势肯定有一个固定的模式。”

Conisbee认为，到明年下半年，新西兰的房价可能会回到疫情高峰期的水平。

Bayleys的洞察力主管Chris Farhi表示，市场情绪继续发挥着重要的作用。

12个月前，利率的不确定性使市场陷入停滞，导致房价下跌，随之而来的是负面情绪。

不过，到了9月份，利率的确定性增加了，尽管利率出现了小幅波动，但人们不再那么担心利率会失控。

“随着市场企稳，人们的负面情绪有所缓解。我认为，在过去的12个月里，负面情绪实际上在很大程度上阻碍了房市的发展。”

Farhi还认为，移民也是房市复苏的一个推动力，因为它给租赁市场带来了压力，间接导致更多的首次置业者考虑入市。

他说，媒体的报道有时候也会影响人们的情绪。

Farhi指出，根据莱坊全球房价指数，新西兰的调整和复苏速度比大多数国家都要快。

这是因为新西兰收紧货币政策的周期比许多其他国家开始得早，而且新西兰的固定利率有不同的期限，主要是一到五年。

他说：“也许我们的市场受利率升降的影响比美国等其他国家更大，在美国，你可以锁定30年期的固定利率，这跟新西兰的情况是完全不同的。”

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，新西兰的劳动力市场仍然强劲，失业率几乎处于历史最低水平，这意味着人们更有安全感，并倾向于承诺购买豪宅等大宗商品。

Davidson称，最大的加息周期已经过去，这意味着家庭能够或多或少地弄清他们最坏的处境是什么。

“很长一段时间以来，人们都不知道利率的峰值可能在哪里。现在他们可以确定这一点了。”

Davidson认为，虽然市场的低迷期看似已经结束，但下一阶段的复苏不会过于强劲，因为房价仍然昂贵，利率仍然很高。

他说：“负担能力仍然是一个问题。我们在短期内也不会看到利率大幅下降。”

Davidson还表示，如果确认实行DTI政策，这将给购房者增加另一个挑战。

（责编：Gloria）