全是套路，不管奥克兰再建多少栋新房，房价也很难下跌

后花园新西兰房地产在线5月18日报道：

房子本身就具有居住和投资的双重功能，而新西兰较为开放的投资环境，更让奥克兰房市在这些年逐渐加温。

不过，房价的一路上涨也造成了一定的社会问题。

从上图中我们可以看出，新西兰的房屋自有率在这些年一降再降，越来越多的人无力购买自己的房产，这一点在奥克兰尤其突出。

对此，有很多政治人物和专家都认为，奥克兰房价之所以居高不下，是由房屋供需不平衡所导致的。因此，才会有了近日中央政府提出的在未来十年新建3.4万栋住房的房产新政。

那么，在十年内新增了这3.4万栋住房之后，房价就能有所下降吗？

小编认为，答案是否定的。

具体原因如下：

1.真正投入市场的“经济适用房”数量非常有限

按照该计划，在这新建的3.4万栋住宅中，有13,500栋将成为政府公屋（Social Housing Property），而剩下的20,500栋住房才会将在市场上公开出售。

众所周知，申请政府公屋的人，通常都是一些收入较低的社会弱势群体。而这部分人一般不会，也没有能力购买自住房。因此，增加公屋数量并不能减少目前的买房需求。

因此，真正流入市场的房产数量只有20,500栋。而值得一提的是，本次新政所提出的建房计划，是以拆除目前公有土地（The Clown Land）上的8,300栋破旧房屋为前提的。所以，市场上净值的房产数量，只有12,200栋。

社会住房部长Amy Adams

按照社会住房部长Amy Adams今天对房产新政的进一步解读，在市场上公开出售的房产中将有20%-50%的房产会以低于$65万的价格出售。

由此可见，就算政府将50%的上市房产的价格都限制在$65万以下，那么真正上市的经济适用房，也只有6,100栋。考虑到奥克兰目前已经高达4万的住房缺口和在2030年就将达到接近200万的人口规模。这样的房屋供给无异于杯水车薪。

2.新西兰政府的执行力堪忧

早在2013年，当新西兰中央政府和奥克兰市议会签署旨在解决住房问题的《奥克兰房屋协议》的时候，所有人都认为房屋的修建速度从此将迈上一个新的台阶。但现实很快让公众失望了。

最近几年来，《奥克兰房屋协议》当时所规划的特殊住宅区（SHA）只颁发了4000个建筑许可，只建成了1000栋住房，与当年提出的三年新建3.9万栋住宅的目标相去甚远。而154个特殊住宅区（SHA）可以让奥克兰新增6万栋新房的愿景更是无从谈起。

有了这样的前车之鉴，谁敢保证此次新西兰政府提出的建房计划就一定能按时完工。别忘了本次计划的执行周期长达10年，这无疑为计划的实施增添了更多变数。

3.炒房者肆虐

目前在奥克兰，房子早已不是单纯供人们居住的产物，其投资吸金的功能在这些年正在被极具放大。只要有人炒房，就算政府释放出再多的土地，修建再多的住房，恐怕也将无济于事。职业炒房者最强大的地方在于，他们不仅资本雄厚，而且还可以巧妙地撬动银行杠杆，用别人的钱来炒房。另外，这些人为了达到目的，往往不择手段。比如炒房大神Ron Hoy Fong。

炒房者Ron Hoy Fong

这位拥有31套物业、身价在2300万新西兰元左右的豆腐店老板曾因教人炒房而成为了众矢之的。他在录制的视频中，公开鼓励投资者要趁人之外，并且列出了包括已故和离婚人士在内的七类无暇顾及房价的屋主。他甚至还“教导”投资者要协同作战，组织炒房团，并且使用假名虚假竞价等等。

这些炒房者不仅践踏了市场规则，还把稀缺资源集中在自己手里肆意炒作，破坏了普通人安居乐业的基石。

那么，还有什么好方法可以限制房价上涨呢？

小编认为，与其增加房屋数量或者盲目限购限贷，不如提高房产的持有成本。除了资本利得税之外，还可以征收房屋空置税。

所谓房屋空置税是指，政府为了充分利用资源，而对空置的居民房屋收取一定量的税收。房屋空置税在新西兰和中国都没有实行过，但其在欧洲和北美却非常流行。在今年，法国巴黎将房屋空置税的税率提高到60%，而加拿大的温哥华也全面开始征收房屋空置税。

根据去年的统计数据，在奥克兰，一共有33,330栋空闲房屋。真可谓“有人没房住，有房没人住”。如果政府可以采取有效措施，让这些闲置的空房得到重新利用，那么对于解决房价过高这一问题来说，可能比修建3.4万栋新房起到更大的作用。