急！买家卡壳，进退两难，奥克兰豪华公寓被迫撤出拍卖，有钱人贷款也犯难
豪华公寓市场近日受阻，一方面是因为Downsizing买家无法以期望的价格出售住宅，另一方面则与严苛的银行贷款标准有关。
上周三，一套位于65 St Heliers Bay Road的豪华公寓被迫撤出拍卖。原因不是买家不想买，而是买家卖不出。
据Ray White代理中介Ross Tierney介绍，他已经通过强有力的有条件报价两次出售该公寓。可惜的是潜在买家无法售出自己的住宅，导致交易中断。
据OneRoof本月早些时候报道，该公寓所在的楼盘原本是一个烂尾开发项目，后由一对夫妇买下后重新设计。其中的顶层公寓在上个月以$863万的高价售出，此次拍卖公寓是项目唯一的待售单元。
Tierney称售卖公寓含三卧三卫，非常漂亮，但需要一个现金买家“准备入住奥克兰市场现有的最好公寓”。
“我们收到很多有条件合同，因为买家无法以他们想要的价格出售自己的住宅而失败。”
在上述情况下，有条件合同能否执行取决于另一套$600万或$700万价格的住宅能否顺利售出。
Tierney称有些买家在买房之前需要先出售自己手中的物业，如果价格达不到2021年的水平，他们就会觉得亏钱。可能2021年能卖$1000万，今天只能卖$650万。
“所以你会看到这种僵局，他们想以今天的价值购买，但他们不想出售，因为这是他们的养老金，他们无法获得收入。”
银行贷款或缺乏贷款也是高端市场的另一个问题。
Tierney提到了一些年龄在60岁以上的客户，他们拥有价值$2000万以上的房产组合，没有债务并拥有海滩别墅。可当他们去银行寻求贷款，但依然吃了一鼻子灰。
由于不符合服务风险标准，即使客户开着保时捷，在外人眼中非常富有，他们在贷款时还是会百般受限。
Tierney提到一个例子，一名客户想拿下一个价值数百万的项目，只有几十万资金缺口，却遭到银行拒绝。
“听到这些比我年长30岁、走过弯路并赚了很多钱的人的故事真是有趣，他们和25岁的首次置业者处于相同的境地。”
他称银行过去会根据资产净值提供贷款，但现在情况已经改变，而且即使人们在银行有$100万存款也没用。
一套位于Orakei热门地段Paritai Drive的高端公寓也面临着同样的问题，有三组买家想购买，但前提是他们能够出售一个或多个资产。该公寓售价$669.5万。
Tierney表示该公寓拥有“令人惊叹”的景观，门脸宽达25米。如果不是受当前市场所限，它早就已经卖出。
“我们在各个领域都看到这种情况。Paritai Drive一直非常受欢迎，但实际上没有人能够成交。”
就业形势恶劣，吓退年轻买家
这是否意味着住房市场将在2025年之前保持疲软呢？
Alexander认为不会，但在央行意识到货币政策过度限制经济、并迅速降息之前，房地产市场的平稳状态可能会持续。
平稳并不意味着价格没有变化，而是指在忽略月度波动的情况下，较少出现明显的价格增长。
Alexander举例称，参考季度平均数据，去年第三季度奥克兰的房价平均上涨了2.6%。然后在第四季度上涨了2.5%，但今年第一季度下降了0.8%。
在奥克兰，三月底挂牌出售的房源比去年七月增加了23%，因此买家有更多选择。
Alexander认为，买家现在非常从容，只有6%的奥克兰中介在其月度调查中表示，买家表现出FOMO（错失恐慌）情绪，而去年九月这一比例是45%。高峰出现在2020年10月，达到了90%。
在奥克兰的房地产中介中，表示更多投资者正在积极寻找房源的比例从去年九月的16%转为负数；表示更多首次购房者入市的比例从56%下降到12%。
最近市场疲软的一个关键特征是年轻买家的撤退程度比投资者更甚，原因是对经济大环境和就业市场的担忧。
迄今为止，劳动力市场对经济甚至通胀的负面影响并不大。失业率仅从不可持续的低点3.2%上升到4%，工资增长也仅略微放缓。
但现在关于就业的担忧正在抑制家庭支出，这是央行在今年不得不重点关注的现象。它需要考虑经济受到的限制是否超出了所需要的程度，特别是考虑到中东局势导致全球增长前景进一步恶化。
Alexander最后认为，一些快速降息的条件正在慢慢形成，但在接下来的几个月内央行还不会采取行动。
买方市场继续坐稳
正是因为央行迟迟无法采取降息行动，新西兰的住宅交易市场也开始处在一个不太稳定的状态。
目前销售水平仍远低于新上市房源的水平，市场上未售房源库存继续增加。
3月通常是全年住宅销售最繁忙的月份，尽管今年3月的总销量比去年同期增长8.0%，但在过去13年中却只能位列同期倒数第二，仅好于去年3月。
换句话说，销售水平去年是灾难性下滑，而今年是糟糕。
令人忧心的是市场在售房源正在迅速增加。
地产网站Realestate.co.nz上月新增11,455个住宅房源，较去年3月增长24%。
与此同时，新西兰房地产协会（REINZ）在3月报告住宅销量仅比去年同期增长8%，共计6521套。
供大于求的局面导致Realestate.co.nz的待售住宅总数在3月底达到33,245套，比去年同期增长了13.5%，意味着在上月，市场每5套待售住宅中只有1套可以成功售出。
也就可以理解REINZ房价指数在上月下滑1.2%，奥克兰房价指数下滑1.9%。考虑到中位价的波动性，房价指数显然是评判市场行情更精准的指标。
如果上述下降发生在年底市场降温的时候，那将不足为奇，然而这一次却是在全年最繁忙的月份。有点像是站在海滩上看销售潮水开始退去，而一大波未售出的库存正朝岸边涌来。
