房贷利率即将破5！新西兰或将进入物价、工资涨幅、利率「三高」时代，首次置业者风险上升

后花园11月4日报道：

不出所料，储备银行日前发布的《金融稳定报告》中重申，其重点仍然是住房相关的金融稳定风险。储备银行在报告中表示，尽管存在一些薄弱环节和不确定性，但整个金融体系的稳定性是稳健的。

主要内容主要集中在几个关键点上：DTI、风险、房贷利率

首先来看看DTI方面的内容。在重新实施LVR限制后，目前针对投资者和自住型业主的LVR限制都比疫情之前更加严格，但储备银行似乎并不急于引入债务偿还能力方面的限制。

储备银行表示，将在11月下旬就这些问题进行磋商，并指出在设计和校准该工具之后，实施债务收入比限制DTI，可能需要“至少6个月”的时间，而为银行在评估客户偿还能力时使用的测试利率设定最低值，可能会更早实施。

然而，储备银行表示，“鉴于利率上升的风险和经济前景，我们预期银行会对对高债务收入比的贷款更加谨慎。”

实际上，BNZ在上周已经宣布贷款额度不得超过收入的六倍，储备银行也认识到，世界各国央行和政府都向经济提供了大量支持，推高了房产的价格。

而如今的问题是，要是取消这些支持的话，房价将会受到什么样的影响。

风险方面，报告重申了储备银行行长Adrian Orr早前提到的内容——新西兰房价“高于可持续的水平”。

储备银行表示，尽管近几个月房价增幅有所放缓，但市场势头一直保持在强劲水平。但例如房价租金比等估值指标也突显出，随着利率已经逐渐从低点走出来，增长很可能会出现下跌的趋势。

然而，储备银行对其在8月份发布的货币政策声明中，关于房价回落的预测有所修改，称其对未来一年内房价什么时候才会回落“尚不确定”。

昨日，行长Adrian Orr也淡化了储备银行在推高房价过程中的作用，称房价上涨更多由国际因素导致，而货币政策仅承担“一点责任”。

储备银行在8月份预测，房价增长率将在2021年9月达到30%的峰值，然后在2022年3月降至17%，2022年9月降至5%，2023年3月降至负值。

此外，报告中的一个图表列出了首次置业者、自住型业主、以及投资者的高风险贷款比例，其中数据显示，首次置业者面临的风险是最大的。

图表显示，当债务收入比DTI超过6（LVR超过七成）的投资者贷款比例出现下降时（2021年初），首次置业者的中高风险贷款比例在持续增加。

Infometrics首席经济学家Brad Olsen表示，投资者的信心当时很快就跌下来了，取而代之的是越来越多的首次置业者高风险贷款，使之成为需要担心的因素。

LVR限制、更严格的贷款要求、以及利率上涨等，让买房变得更加困难。Olsen表示，储备银行不希望年轻人和其他群体同时涌入房地产市场，这使得首次置业者处于一种劣势地位。

储备银行在报告中指出，截至2021年6月的18个月里，家庭总净财富增长了27%以上，其中房地产的增幅占了大约一半，所以大多数业主拥有足够的净财富来消化“资产价格的大幅下跌”。

根据储备银行的估计，如果房价下跌30%，只有不足一成的房贷持有者会处于负资产状态。

ASB和BNZ表示，他们目前使用债务收入比对借款人进行评估，确保利率上升的时候他们处于安全的状态。ASB也表示，使用债务收入比是相当审慎的做法。

值得注意的是，这并非储备银行第一次说房价上涨“不可持续”。在5月份的金融稳定报告中，储备银行就曾经称房价“比以前更难以维持”，借款者利用低利率背负巨额债务，会 “更容易受到房贷利率上升的影响”。

今年10月，储备银行将OCR上调25个基点，为七年以来的首次加息，并警告称物价持续上涨可能导致未来更大幅度的下跌。另一方面，报告还指出，新的住房建设、人口增长放缓、投资者税收政策的改变、银行贷款收紧、以及减少货币刺激（利率升高），都可能会导致中期内的房价增长放缓。

来到利率方面，随着储备银行上调OCR，近期新西兰多家主流银行也不断上调其定期房贷利率，BNZ日前上调其一年期至五年期定期房贷利率，至与ANZ、ASB、和Westpac持平的水平。

其中ANZ的四年期固定利率已经达到5.24%的水平，ASB的五年期固定利率也涨至4.99%。

Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson也预测，大多数主要商业银行的浮动利率都即将破5%。

有分析指，新西兰统计局最新公布的失业率数据，创下了自金融危机以来最低水平，可能会导致利率以高于预期的速度上升。

第三季度，新西兰失业率降至3.4%，远远低于早前3.9%左右的普遍预期，失业人数减少了1.8万人，降至9.8万人，再加上就业人数增加的5.4万人，共同推动了失业率的下降。

经济学家表示，这表明了工资通胀即将飙升，储备银行可能不得不加快加息步伐。

ASB资深经济学家Jane Turner表示：“过去一年，工资上涨的上行压力一直在稳步上升。我们预计，第二季度劳动力成本指数(Labour Cost Index)将上升0.8%，将年度工资增幅从2.2%推高至2.6%。”Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr预期，明年工资增长率将会达到3%的水平。

工资上涨的前景，加上已经飙升的消费价格，预示着未来一年里，利率将继续走高。独立经济研究咨询公司Capital Economics驻悉尼经济学家Ben Udy表示，最新公布的数据，提高了储备银行在11月加息50个基点的可能性。

ANZ方面预期则较为温和，认为储备银行仍然会观察本轮疫情造成的影响，预计将会在明年加息25个基点，把OCR推至2%的水平。ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，高通胀以及劳动力市场紧张的情况下，加息显然是相当必要的。她认为，储备银行还有很多工作需要做。

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