交易告吹，CV更新后，奥克兰有买家立即取消报价

后花园6月16日综合报道：

奥克兰市议会在上周公布全新CV（Capital Value/房产估值）后，正积极应对预计将大量涌入的咨询与异议申请。

该市税务估值与数据管理主管Rhonwen Heath向OneRoof表示，市议会已接到多位业主来电，要求与估值师讨论其新估值。

自上次估值以来，奥克兰CV平均下跌了9%，其中部分房主的市值跌幅高达20%。

Heath表示，每次新一轮估值启动时，市议会都会预期咨询量激增。不满意新CV的业主可在7月25日前提出异议。

线上异议流程要求房主提供支持材料，包括房屋改善工程的价值、周边近期可比成交记录、房屋特性及其他可能影响估值的因素。

“我们希望大家理解，这是一套严谨、透明的流程，并且是可以提出挑战的。”

2021年6月，奥克兰市议会共收到约9000起CV异议（约占总估值的1.55%），其中约一半表示CV估值过高，另一半则认为偏低。

Heath指出，彼时的市场环境与现在截然不同，“当时住宅价格平均上涨约30%，而现在则是平均下跌9%。”

她还特别澄清，很多人误以为CV等同于当前市场售价，实际上这种理解“完全错误”，本轮估值是在2024年5月完成的。

Heath向OneRoof表示，CV的唯一作用是用于计算地税，它有助于Council公平合理地分摊城市运行成本。比如，一套市值为$895,000的房产，其业主不应与$200万或$1000万房产的业主缴纳相同税费。

CV的计算采用“大规模评估法”，由第三方估值公司根据销售数据、房屋特性与地理位置等信息，通过电子系统生成估值。之后由Valuer-General独立审核确认，最终发布给业主。

CV反映的是房产在估值时点（2024年5月）的潜在市场售价，因此在实际发布时，这一估值数据已有13个月的滞后。此外，该流程不会对每套房产进行个别实地评估，也不包括窗帘、电器等可提高销售价的动产。

房地产数据公司Cotality NZ研究主管Nick Goodall告诉OneRoof，他认为奥克兰本轮CV基本准确地反映了估值时点的房价水平。

“当然，它们并不完美，任何没有实地看过房子的估值都难以做到百分百准确。但作为参考，它们在当时的确是相当准确的。”

Goodall指出，根据最新销售数据，如果这轮CV是在本月进行的，跌幅可能会超过目前的平均9%。

“另一个关键点是，这些数据现在已经算旧了。从去年5月至今，房价是否又变了？我认为奥克兰整体又下降了大约2.7%。很多人说‘跌得太厉害了’，但实际上，在不少情况下，现在的房屋售价可能还低于CV。”

Goodall指出，CV平均下跌9%的数字是针对整个奥克兰地区的平均值，具体到不同城区，涨跌幅度存在差异。

“各城区之间确实存在差异。土地面积较大的物业表现相对更稳，而一些市中心城区的表现则不尽如人意。这也反映出房屋可负担程度的差异——价格更亲民的物业需求更旺，因而保持得更好。”

Goodall表示，部分房主对CV下调感到不满是可以理解的，尤其是CV出现下跌的情况本身就较为少见，因此他预期会有人提出异议。

“人们会看着新CV说，‘这看起来不太对’，然后想要挑战它。但他们也需要认真思考是否真的要这样做，因为一旦CV被调高，意味着将面临更高的地税。如果房主并不打算出售房产，那这可能并不值得。”

对于希望了解房屋当前市场价值的业主来说，Goodall建议使用在线自动估价系统（automated valuation models, AVMs）会更为准确。

“目前这种工具非常普遍，像OneRoof就有自己的系统，我们也有一套自动估值模型，被广泛用于银行放贷评估。这些每周更新的估值才是人们真正应该参考的数据——你可以据此规划还贷策略，或者判断如果现在出售房产，售价大概是多少。”

“如今AVM已经如此普遍，CV更像是Council用于计算地税的纸面数字。我希望公众能以此为起点，重新认识CV的真正用途。”

Ray White Mt Eden负责人Jared Cooksley表示，他的多位中介已开展内部分析，将新CV与实际成交价格进行对比，结果显示大多数房屋售价远高于新CV。

“我们在Mount Albert做了这个分析，Rachel Berry在当地是领先经纪人。我们统计了她最近20宗交易，发现其中最新成交的房屋平均售价比新CV高出约15%。这从某种程度上说明CV的估值水平。”

“我们也在Green Lane的Dean Tuffley团队做了同样的测试，发现这些房屋也都是高于CV成交的。CV只是一个参考值。”

Cooksley表示，自CV发布以来，公司电话接到手软，许多房主在核查CV，并将其与房屋实际价值进行比较。

“在我们负责的这些中心城区，房价普遍比新CV高出约15%，但也存在一些特例。例如，一些进行过大规模翻修的房屋，其CV可能被低估或跌幅较大，而实际上它们的市场价值并未下降那么多。”

不过他认为，除非CV偏差极大，否则大多数人不会提出异议。

Cooksley还提到，有一笔交易在新CV公布后告吹，买方因觉得自己出价太高而退出。

“他们觉得，相比新CV，他们可能出价过高了。”

他建议房主若对CV感到困惑或担忧，应找专业中介咨询：“房屋的改造情况、风格和配置可能与CV中呈现的差别很大，所以你确实需要有人实地评估，才能得出更准确的价值。”

责任编辑：番茄捣蛋