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观点:住房部长“打压房价”雄心恐难实现

房产作者: Charles
观点:住房部长“打压房价”雄心恐难实现
摘要Easton表示,由于建造房屋和提供基础设施的成本将随通胀上升,根据部长的设想,需要土地价值下降才能降低整体房价,这种可能性非常低。

后花园7月22日综合报道

上月,住房部长Chris Bishop表露雄心,誓要显著降低房价收入比。如果他能完成目标,将会彻底改变住房市场,同时大幅改变住房作为一项投资的前景。

经济学家Brian Easton对Bishop能否成功持保留意见。


Easton认为,

除了一些细微差异,Bishop的策略与工党政府基本相同,但都难以实现。

首先,供应端调整需要时间。

目前,住房库存每年增加约3万至4万套住宅。如果每年再额外增加1万套住宅,不仅会对建筑行业造成压力,央行可能又会认为经济过热从而提高利率。

此外,除了住房建设外,还需要相应的基础设施,包括供水和道路,这些也需要时间。

Bishop提出了一个长期目标,将房价控制在收入的“3-5倍”。

“我希望房价逐渐趋于稳定,这样在10到20年后,住房可负担性问题就会取得很大进展。”

目前,全国范围内的房价/收入倍数为6.6。奥克兰为8.1,惠灵顿为6.1,基督城为5.8,汉密尔顿为6.6,但尼丁为5.7,皇后镇-湖区接近15。


部长希望房屋的相对价格降低25-55%,这并不意味着他希望房屋的名义价格下降25-55%,而是希望名义收入在长期内增长速度超过房价。


假设通胀率为每年2%,实际收入按照长期平均增长率1.5%计算。现在一套房屋的平均价格设定为100万纽币。6.6的房价/收入倍数意味着平均家庭收入约为15万/年。在十五年后,根据这些通胀和增长假设,家庭收入可能达到25万/年左右。如果要实现房价收入比为4倍(3-5倍的中间值),则房价仍为100万纽币。因此,部长的目标意味着在很长一段时间内房价不会有任何名义资本收益,这进一步意味着住房将不再具有投资前景。

Easton认为,Bishop提出的措施不足以实现这一目标,要控制房价上涨的努力还需要进一步的财政和货币措施。


Easton还表示,由于建造房屋和提供基础设施的成本将随通胀上升,根据部长的设想,需要土地价值下降才能降低整体房价,这种可能性非常低。在过去相对稳定的时期,房价涨速都快于CPI通胀指标。

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