在新西兰置业如何利用当地市政府的物业估值

    在新西兰，市政府的物业估值称为CV (Capital Value)，它可以帮助房地产投资者找出一些房地产热点。也有人称之为GV(Government Valuation)。CV简单来说，是Quotable Value替市政府给每个物业订出一个估值，每三年进行重估一次。CV (或称GV)是物业投资者参考的重要数据，因为需要用这个数据来评估卖家的出价。

以下把奥克兰的119个区份2012年3月份的物业平均售价和CV估值作比较，就可以看到房价走势与CV的变动之间的关系。

如一所房子的出价为600,000纽币，而2010年9月份的CV是450,000纽币，出价明显比CV多出33%。因此，如果整个地区的房价平均比CV高出20%，这座物业的出价应是大约540,000纽币 (450,000纽币加20%)。也就是说，现在这座房子出价过高，贵了60,000纽币。由于CV是在特定的日期所做的估值，所以准确性和参考价值离估值的日期越久远越低，尤其是当房地产市场变动太快的时期。

不过，CV可以提供一个准则，使投资者能够比较不同的地区，让投资者可以把注意力集中在一些房价高于CV估值的地区，又可以让有意购房的人士决定房子的出价是否合理。下面的数据显示的是奥克兰地区的四个市政府的其中十个地区，这些房价超越CV最多。

1．西区（Waitakere City）。西区有34个区份，其中18个区份的房价比CV高 18%或以上，而整个西区的平均数是18%。西区内的区份有这样的增长，关键在于CV的估值日期，而这里的估值是2004年9月做出的，而距离估值日期越久差距越大。

     区份                        % 变数

        Henderson West               30.7

        Waitakere Rural               28.4

        Te Henga                    23.9

        Glen Eden Central             23.9

        Glendene                    23.9

        Scenic Dr North               23.5

        Titirangi East                 23.4

        Henderson South/Sunnyvale     23.1

        Glen Eden West               22.6

        Kelston                      22.1

2．中区（Auckland City）。西区比中区高于CV的估值只是单位数字。整个中区平均只高于CV 4.4%。 不过中区最近一次的CV修订是在2005年9月份，比西区的估值较为近期。

     区份                        % 变数

        Epsom                       8.3

        Herne Bay                    8.2

        Waiheke Island                8.1

        Grey Lynn                    6.3

        Blockhouse Bay                6.0

        St John/GI/M’Banks/Pt Eng      5.2

        Avondale                     5.0

        Onehunga                     4.6

        Point Chev                    4.6

        Kohimarama/Mission Bay        4.6

        3．南区（Manukau City）南区内的区份情况不差，房价较低的区份售价高于CV差不多在10%或以上，全市的平均值为6.9%。

    区份                         % 变数

        Mangere                      14.8

        Otara                         11.3

        Howick                       11.1

        Manurewa, Hill Park             10.6

        Pakuranga South                10.4

        Manurewa North of Weymouth     10.2

        Alfriston/Shifnal                 9.8

        Mangere East                   9.6

        Mangere Bridge                 9.4

        Otara/Dingwall                  9.3

4．北区（North Shore City）北区和中区情况相仿，不过沿岸地方如Campbell Bay, Mairangi Bay 和Murray Bay比上次CV修订时上升了11%。

    区份                                   % 变数

        Coastal Campbells/Mairangi/Murray          11.2

        Northcote                                7.8

        Coastal Torbay/Browns/Rothesay             6.8

        Torbay Inland                             6.3

        Birkdale/Beachhaven                       6.3

        Glenfield East/Marlborough/Hillcrest          6.1

        Albany Basin                             5.3

        Glenfield West                            5.0

        Paremoremo Wainoni                       4.8

        Belmont/Bayswater/Narrow Neck             4.6