房产黄金期被“中断”,新冠疫情后房市的投资点在哪?
新冠病毒疫情导致新西兰经济动荡、房市浮沉,去年底刚刚进入黄金期的房地产市场,也被突然“中断”,而且,新西兰储备银行更是发布提案建议放宽LVR(抵押贷款限制),以因应疫情造成的经济滑坡,冲击之大可见一斑。
随着新西兰进入三级警戒,建筑业及房地产行业纷纷复工,房市能否挺过这段停摆带来的创伤,恢复封锁前的强劲走势,成为人们最关心的话题之一。后花园公开课今天邀请到了新西兰著名房产专家Alistair Helm,为各位剖析新西兰房市的未来风向标。
预测:销售量下降,价格轻微下跌 从过往历史中总结出的经验,多少能够帮助我们对未来进行一些预判。Alistair以全球金融危机为例,当时新西兰的房市到达了一个巅峰状态,房产销售量高达一年100,000套,在金融危机到来之后,销售量惨遭“腰斩”,只剩50,000套一年,全国房价下跌9%,奥克兰房价下跌12%。 但事实上,与其他国家相比起来,新西兰的房市其实相当坚挺——英美两国房价分别下跌20%和30%,经过十年调整才慢慢恢复元气,而新西兰只用了短短四年,房价就回归到金融危机前的峰值。 Alistair表示,新西兰房价未来如果有所下降,那么销量则可能得以恢复,毕竟在房产的世界里,房价永远与房屋成交数量是挂钩的。对于未来房市走势的预测,他认为尽管房价应该不会大幅下跌(可能会在5%~9%左右),但销量预计会相对减少,年销售量可能会跌至40,000套左右,未来几个月内销售量增长亦相对缓慢。这是由于市场信心不足,人们可能暂时放弃房产交易,卖家们也可能会因为不确定性而暂停出售房屋。 复苏关键:市场信心及利率 另一方面,不少中小企业都在疫情中面临生存的挑战,加上失业率的上升,是否会间接导致新西兰的抵押拍卖(mortgage sale)率上升呢?对此Alistair认为,由于市场格局改变,拥有多套房产,尤其是那些持有Airbnb等短租类型物业的业主面临的压力会最大,出现抵押拍卖的可能性也会增加。不过由于银行的保障机制等因素影响,预计新西兰这方面的拍卖量并不会有显著增加,可能只会占新房上市数量的1%左右。 Alistair表示,市场信心和利率都是影响未来房市走势的重要因素。 首先,是否有足够的市场信心,是新西兰房市在未来能不能重新振作的一大关键。他不认同“房源数量减少导致销售量减少”的说法,他认为,如果市场信心强劲,房价上升,那么房源数量也会随之上升,目前房产交易活动数量下降,很大程度上也是由于整体信心不足。 而低利率也能对经济产生刺激,他预计在接下来的五年里,新西兰的房贷利率都会保持在5%以下的低位。 专家建议:观望市场,拥抱科技 他建议,如果您是准备出售房产,那就最好继续观望一段时间,不要选择在目前的形势下进行交易;如果您是中介行业从业者,由于在未来一段时间内依然会有不少的限制,所以最好积极拥抱新科技,掌握例如视频看房、3D看房等销售方式,方可在后疫情时期站稳阵脚。