新西兰利率上扬令房租面临上涨压力
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摘要后花园新西兰房地产在线7月7日 新西兰房地产投资者协会（Property Investors Federation executive）行政总裁Andrew King建议出租屋房东通过提高租金以抵消房贷利率上调对现金流和盈利能力所带来的消极影响。 ... ...
后花园新西兰房地产在线7月7日 新西兰房地产投资者联合会（Property Investors Federation）行政总裁Andrew King建议出租屋房东通过提高租金以抵消房贷利率上调对现金流和盈利能力所带来的消极影响。
然而，不幸的是，对房东而言，租金提高似乎不太可能，因为较低的租金似乎是较低的消费品物价指数（CPI）所带来的副产品。
过去10年间，新西兰所面临的经济难题之一在于，全国住房年均租金收入与年均房价之间存在巨大的鸿沟。
这表现为，自2000年以来房价大幅上涨，而租金增幅却依然维持在低位，尽管在21世纪初期，房租涨幅曾经一度超过房价涨幅。
2000-2007年间，新西兰全国范围内，房产平均租金毛收益率大幅下挫。这段时期新西兰政府评估机构QV的房价指数显示，新西兰房价年均增长13.6%；而基于消费品物价指数（CPI）中的租金项目，房租年均增长2.7%。同期，房贷利率和10年期政府债券收益率几乎没有变化。显然，这段时期，因为利率下降，投资者接受较低的租金收益率完全没有问题。
2002年-2007年间房租上涨未跟上房价上涨的步伐，以及过去几年中情况亦同样如此，其原因在于房租已经被较低的消费品物价指数（CPI）所绑架。
上世纪70年代和80年代，房价和消费品物价指数（CPI）都很高，使得房租亦非常高。然而，90年代初开始，消费品物价指数（CPI）急剧下挫。
90年代以后房价再次上扬是在1994年-1996年，房租亦随之上涨。此后一直到2002年，新西兰经济均处于低通胀的状态中，房东要求较高的租金非常困难。实际上，2001年，政府的干预使得房租转为负增长。
这便割断了房产价格和租金之间的联系。这并不意味房价增速加快时房租增长不可以提速，而是意味着如果不是因为受制于低通胀环境和低通胀预期，房租早就已经开始加速增长。
如果房东和租户均持有较低的通胀预期，则在一定程度上限制了房东对房租的提高。这个可以通过房租和收入的比较来进行考察。
2000年之前，全国房产均价与年均毛收入的比值、全国年均毛租金和年均毛收入的比值几乎是同步变化；此后，当前者大幅飙升时，后者却趋于下降。
不过，目前，租金与收入的比值尽管依然低于最高峰值，但却高于1978-2000年间的平均水平。
2000年以来的租金与收入的比值也反映了政府对低收入房东的支持。
回到Andrew King的建议，面对房贷利率的上调，房产出租行为将会发生怎样的变化？
上世纪90年代中期，房租随着房价增速的上涨而快速上涨，从而抵消了利率上扬对房东的现金流和获利能力所带来的负面影响。
然而，2003-2007年间，平均房贷利率大幅上扬，租金增速并没有发生明显的变化。这段时期的经历表明，较低的消费品物价指数(CPI)对房东的行为有很大的约束，尽管利率有大幅上扬，房东也很难要求更高的租金。
如今，房东希望提高租金可能同样会很困难。
面对利息成本的如此大幅增长，如果房东不能大幅提高出租房租金，未来几年内将影响到房产投资者的交易行为，即更少有投资者愿意买入房产，而更多投资者则抛售房产。
如同前10 年一样，这将深入影响到租房和买房的选择。这就意味着，不仅房产销售量将受到影响，房地产市场上的供求状况以及房产价格都将受到影响。
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