捡漏不成，反掏更多？奥克兰两套近似物业前后脚拍卖，结果悬殊

后花园11月23日综合报道：

最近，奥克兰有两场拍卖可谓一个天上一个地下，引发不少华人注意。

同样是大地物业，同样是开发建地，同样是11月拍卖，前后相隔不过几天，拍卖结果却有云泥之别。

第一场发生在11月8日，拍卖物业位于北岸Glenfield，占地809平米，无上盖建筑。

Glenfield拍卖物业

联排设计图

公开资料显示卖家于去年5月以$167万的价格拿下地块，原本准备开发7套联排住宅，建筑面积在68平米到111平米不等。图纸设计、资源审批（RC）、公共管道工程许可（EPA）等工作准备就绪，建筑工地基本清理干净，且各个住宅单元的初始公共排水系统已经完成。

奥克兰市议会在2021年给出的CV估值为$162.5万，实际拍卖售价为$141万。换句话说，即便不计入其他投入成本，卖家持有18个月光账面亏损就达到$26万。

第二场发生在11月16日，也就是上周三。

该物业位于中区Greenlane，占地面积同为809平米，上市推广期间喊出的口号是“急售”。

Greenlane物业

设计图

去年6月，卖家以$292万的价格将土地收入囊中，然“因情况和计划改变”，现决心出手。由于EPA、RC、BC（建筑许可）三证在手，且周边配备完善的污水和雨水管道设施，物业上市后主要瞄准投资者和开发商，被包装为“捡漏良机”。

果不其然，拍卖当天有大量买家来到现场，致使拍卖场一度爆满，仿佛梦回去年。代理中介Ben Feng称总共有25组买家注册，清一色是经验丰富的开发商，其中10组积极竞拍。

“所有人都觉得自己能捡个便宜，大家想知道卖家出了什么情况。”

“其实没什么问题……他还有其他工程在建，利率更新后面临偿贷困难。”

在将近20分钟的激烈争抢中，报价从$160万一路飙升突破$300万大关，并最终停留在$316.5万，较2021年CV估值（$295万）高出$21.5万。

据估算，卖家的设计成本和审批成本大概在$10万到$15万之间，如果刨去相关花费大概算是打了个平手，但已经远高于心理底价$270万。

对比前后两套物业，不难发现双方存在诸多共同点，比如同样是809平米大地物业，同样是开发建地，同样附有设计图纸和审批文件，但为何市场反应相差悬殊？

说到这里，就必须分析两者的差别。

首先，Glenfiled物业的土地规划为混合住宅郊区，Greenlane物业为混合住宅城区，前者适用中密度开发，后者适用中高密度，也就是说Greenlane物业的开发潜力更大。

当然，潜力终究只是潜力，实际设计中Glenfield物业拟建7套联排，而Greenlane物业则选择了5套独立Townhouse，开发商并没有追求密度最大化。

其次，Greenlane物业显然在地理位置和教育资源方面更胜一筹，近Cornwall Park和ASB Showground，距离Ellerslie School仅有720米。

第三，Greenlane物业的开发证件更为齐全，比Glenfield物业多出一个BC。既能节约成本，又可快速推进工程。

最后一点也是最为重要的一点，Glenfield物业是抵押强制拍卖，债权人所追求的第一目标是现金回流，而不是尽可能卖出高价。当卖方降低心理预期，买方自然有机可乘。

因此对于身负贷款的业主而言，如果遭遇偿债困难最好主动求变，掌握先机，一旦被逼到强制出售的地步，自己不仅必须接受贷方一系列严苛条款，物业也更难卖出好价钱。

此外，一名地产业内人士认为Greenlane物业的营销推广在高价成交中发挥了举足轻重的作用。

“卖家做好了亏本出售的准备，因此营销以‘急售’作为口号，引来不少买家愿意花时间和精力去仔细研究。再加上物业本身条件不错，很多人在研究后都认为有利可图，导致拍卖场人气高涨，竞争激烈。”

就以上两场拍卖而言，有人认为Glenfield物业更值得入手，毕竟比CV价低出$20来万，而且能省下不少开发成本；也有人认为Greenlane物业交易的性价比更高，地段更优、户型更好，将来住宅上市也更容易卖出高价。

从现状来看，虽然奥克兰的拍卖场偶尔会溅起一些水花，但总体依然颓势不减。央行今日暴力加息75个基点，OCR升至4.25%，创14年来最高水平。与此同时，央行预测房价将较峰值下跌20%，高于8月预测的15%。房价重回年增长轨道将要等到2024年第三季度。

责任编辑：番茄捣蛋