$5000返现，“隐藏款”利率诱人，银行降息战升级；首付跌光，高点购房的买家多久能回血？

眼下，新西兰整体房价比 2021 年的市场峰值低了大约 16%，一部分买家为此非常受伤。

踩高入市亏损大

CoreLogic 研究主管 Nick Goodall 表示，大约有 3500 户家庭在房价高峰期买房，一部分人现在的房屋价值比购买时低了 20% 或更多。

在大多数情况下，首次购房者的首付约为 20% 或更少，也就是说，这数千人的首付跌光了。

Goodall 表示，按预计的房价年均增长 4% 计算，可能需要五年时间，才能让这部分买家的房产价值恢复到购买时的水平。

“这与全球金融危机后的复苏相似，当时市场花了大约七年时间才恢复到 2007 年的峰值。这次跌幅更大，特别是在奥克兰和惠灵顿等地。”

首次购房者如果首付不到 20%，情况可能更加困难。

许多银行不向低首付买家提供较低的特别利率，反而要收取额外的费用。

这可能意味着，尽管利率下降了，但低首付买家仍然只能申请到 7% 以上的一年期利率，而其他借款人可以获得不到 6% 的利率。

Key Mortgages 的抵押贷款顾问 Jeremy Andrews 表示，一些低首付买家被困在高利率中的时间比正常要长很多。

Edge Mortgages 的抵押贷款顾问 Glen Mcleod 指出，对于首付低于 15% 的买家，银行会在标准利率之上再额外收取75个基点的费用，如果首付低于10%，可能增加整整一个百分点。

按照 9 月标准一年期利率为 6.9%计算，再增加 75 个基点就是 7.65%，而与此同时，特别利率只有6.3%。

但Goodall说，房产净值大跌通常只会在夫妻关系破裂、失业或家人去世而不得不出售时，才会成为问题。这些情况之外，由于借款人接受的测试利率可能高达9%，负担能力应当不是问题，因此无需担心房价。

利率一味追低未必有效

新西兰的通胀率降至三年半以来最低水平2.2%，低于普遍预期的同时，进入了央行1-3%的目标区间。

Tella房贷公司首席执行官 Andrew Chambers 乐观表示：“我们可能会收到一个圣诞礼物，OCR的降幅可能会比预期更大。”

Chambers预计，一些银行将把一年期固定利率降至5.59%，ANZ在本月初降息 50 个基点之前已经实施了这一利率。

他建议房贷即将到期的借款人，如果能以5.59%的利率固定贷款，应该抓住机会。

“我认为一年期5.59%的利率非常不错。”

他还指出，一味追求更低利率的借款人可能得不偿失。

“这有点像KiwiSaver…按兵不动与频繁转换效果一样。”

“房贷也是类似。采用‘置之不理’的策略，只需每年固定一次，那是最有效的方式。”

EasyStreet Mortgages的Gareth Veale也认为，通胀的下降会给银行带来压力，促使其下调利率。

“通胀正在得到控制。这有利于央行下个月进一步降息。”

他预测，商业银行可能会在央行的年度最后一次OCR决定（11月27日）之前下调利率，因为市场竞争十分激烈。

Veale表示，ANZ的5.59%一年期利率是市场的领先者，ASB和BNZ也提供了相同利率，但并未公开宣传。

“这表明该利率可能会持续更久，6个月和12个月的固定利率应当还会下降，这是好事。”

“你的银行不给力，就把它换掉”

Veale还提及，银行为了吸引房贷客户，正提供金额可观的现金奖励，部分借款人可以获得 5000 纽币的现金。

“我认为银行之间的竞争是好事，但有些银行的竞争力度还不够。如果你的银行不给力，就把它换掉。”

同时，银行还将其测试利率从大约8.9%下调至大约8%，这显著提高了人们的借贷能力。

此前，首次购房者可能只能获得60万的贷款，但现在这个数字接近70万。

Liquid Mortgages的Henry Moore 建议人们坚持与银行交涉。

“任何时候都要尝试去谈判。银行是企业，他们在争取你的业务，所以你有立场谈判。”

投资者势头强劲

CoreLogic 最新的买家分类数据显示，首次购房者仍然是市场上的强势力量。

9 月份，首次购房者的房产购买量约占 26%。相比之下，搬迁自住业主的购买量占到25%，按以往标准看，这依然相对安静。

CoreLogic经济学家Kelvin Davidson指出，需要更多关注的群体是拥有多处房产的抵押贷款投资业主（MPO）。

该群体在过去近半年中，市场份额一直呈小幅但持续的上升趋势，9 月份的份额上升至 23%，比8月的 21% 更进一步。

部分原因在于，从今年 4 月 1 日起，针对房东的利息租金抵扣率恢复到 80%，明年 4 月将恢复至 100%。另外，从 7 月 1 日起放宽LVR，降低了首付要求。

Davidson称，已经有证据表明，投资者对首付比例要求从 35% 降至 30%做出了快速而积极的响应。

虽然抵押贷款利率降得越快，债务收入比 (DTI) 限制也就越早发挥威力。不过，新建房屋不受DTI限制，因此，更多投资者的注意力可能会转向这这一领域。上月，持有抵押贷款的 MPO 占新房交易量的31%。

投资者中，家长型投资者（mum and dad investors，小规模、持有中低端房产的非专业类投资者）的比例正在逐渐上升。

央行的贷款数据（涵盖购房贷款、补充贷款和银行转换）在过去几个月持续上升，一方面是因为买家增多，另一方面，很多现有业主也在纷纷转换银行，除了追求更低的利率，也是为了获得现金返还。预计9月份的数据还将攀升，央行将于本周四公布最新报告。

央行今天的调查也指出：“商业银行预计随着利率的进一步下降，未来六个月家庭信贷的可用性将进一步增加。”

“这包括房产投资者活动回升的早期迹象。”

“由于预计利率进一步下降以及最近的贷款与价值比率（LVR）限制放松，预计未来六个月自住业主和投资者对抵押贷款的需求将继续增加。”