央行最新数据：这类买家的市场份额出现跃升！3大因素正改善住房可负担性

后花园2024年5月27日报道：就在房地产市场进入冬季之际，银行在向首付低于20%的首次置业者放贷时，似乎愿意承担更大的风险。

根据新西兰央行的最新数据，4月份批准给首付不低于20%的首次置业者的抵押贷款平均规模为517,527纽币。向首付比例低于20%的首次置业者发放的平均贷款规模为636,620纽币，两者相差119,093纽币。

数据显示，今年4月，银行向首付在20%及以上的低风险借款人提供的平均贷款规模与向风险较高、低首付借款人提供的贷款规模之间的差额接近12万纽币，比3月份增加了30%，是有史以来（2014年）的第三高水平。

这两组买家的平均贷款规模之差最大的一次是在2022年3月和5月(分别为124,239纽币和127,375纽币)，当时房地产市场刚刚度过上一轮的峰值。

在发放给低首付首次置业者的贷款规模出现最新跃升之际，批准给首次置业者的抵押贷款总数开始出现季节性下降，从3月份的2447笔降至4月份的2279笔。

尽管增加对低首付首次置业者的贷款规模有助于支撑总贷款水平，但对银行来说却存在一定风险。

数据显示，获得房贷的低首付首次置业者可能属于高收入人群，但与全额首付的借款人相比，他们的可用储蓄水平较低。

此外，低首付贷款通常也比普通贷款有更高的利率和更高的费用，因此也就间接地推高了借款人的成本。

最新数据也表明，由于银行增加了发放给低首付首次置业者的贷款规模，这么做也有助于支撑市场底部的价格。

据Interest.co.nz估计，4月份首付为20%及以上的首次置业者，他们购买的住宅均价为64.7万纽币，而首付不到20%的首次置业者，他们购买的住宅均价为70.7万纽币。

首次置业住房可负担性正缓慢改善

过去一年，首次置业者一直是市场上比较活跃的群体，虽然政府近日废除了首套房补贴计划，但受益于不断下降的房贷利率、市场底部的稳定价格和收入的增长，首次置业者的住房可负担性正在缓慢但稳定地改善。

1）利率缓慢下降

尽管市场对新西兰央行官方现金利率（OCR）的降息预期一直被推迟，但受较低批发资金利率推动，固定抵押贷款利率实际上在缓慢下降。

这导致主要银行提供的两年期固定利率的平均值（用于interest.co.nz的可负担性计算）从去年11月的7.04%峰值稳步下降至今年4月的6.73%。

尽管下降幅度不大，但两年期平均利率已回到去年7月的水平。

2）房价保持相对稳定

根据REINZ数据，全国低四分位销售价格在4月份为$59万。自2022年底低于$60万以来，低四分位销售价稳定在$59万左右，上下浮动不过数千，远低于2021年11月创下的$67万纪录高点。随后的下降使得最低四分位价格回到了2021年4月的水平。

3）收入增加

影响可负担性的另一个因素是收入，其受到的关注比房价或利率要少得多，但同样重要。

Interest.co.nz使用25-29岁人群的中位数工资来计算首次置业年龄组夫妇的代表性税后工资率，假设双方全职工作。

去年4月至12月期间，这一指标每月增加约$10，但今年迄今为止增速放缓至每月约$2至3。

最终结果是，今年4月，典型首次置业夫妇的代表性实际到手工资为每周$2056，较去年4月增加了$91（4.6%）。

（责编：Gloria）