黑石普洛斯187亿美元大交易的奥妙

时隔5年，普洛斯与黑石互换买卖身份，交易案值由81亿美元飙升至187亿美元，资产增值2.3倍，这其中是怎样的资本逻辑和行业逻辑？

物流地产需求激增

据接近黑石的业内人士向《财经》透露，GLP收购IndCor后，注入了更多高质量的资产，在更有优势的地理位置配物流资产，从而提升了整个资产的价值。

普洛斯将IndCor旗下约10亿美元的资产卖出，主要是大型物流地产，同时进行扩张，购买或建造了大约6200万平方英尺的都市物流资产，这些资产都位于城市边缘，对零售商提升消费者的电子商务购物体验非常重要。

根据黑石公告，在此次187亿美元的交易中，黑石不动产的全球机会型地产基金（BREP）将出资134亿美元收购1.15亿平方英尺（约合1070万平方米）物流地产，包括西雅图、迈阿密、新泽西和俄勒冈州的波特兰市，以及旧金山湾区和洛杉矶地区等高增长市场；另外，黑石房地产收入信托基金（BREIT）将出资53亿美元收购6400万平方英尺（约合590万平方米）物流地产，跨跃了达拉斯 - 沃思堡地区、芝加哥，宾夕法尼亚州中部、亚特兰大以及佛罗里达州的南部和中部。这些区域都被视为未来全美物流市场增长最强劲的领域。

今年2月美国网络消费首次超越实体店。美国人口调查局数据显示，过去12个季度，在传统零售年增长率仅1%-3%的背景下，电子商务以每年14%一15%的速度快速增长，且没有任何放缓的迹象，这导致美国的零售商们的仓库需求激增。

据《财经》了解，普洛斯此次卖出的物流资产有1300个仓库空间，其最大的租户是亚马逊和惠而浦，其他租户还包括联邦快递、家得宝、欧莱雅、UPS，星巴克和特斯拉。

对于此次交易，黑石房地产全球联席主管Ken Caplan在声明中谈到：“物流是黑石最坚定的全球投资主题，黑石期待满足不断增长的电子商务需求。”

除了强化物流巨头的角色，黑石决定高价回收五年前卖出的资产，还有一部分原因是为了抵抗国际风险。《财经》记者了解到，在美国利率上升和外国投资回落的大背景下，美国其他类型的商业房地产交易正在放缓，这导致更多投资者进入了物流地产市场。

中国物流学会特约研究员杨达卿认为，黑石普洛斯买卖易位，一方面是因为美国金融市场正因贸易战等因素充满不确定性，物流地产是需要战略性投资的可信重资产，是防止黑石在金融风浪中翻船的“压舱石”。此次收购后，黑石跃居美国第二大物流地产商，可以借助垄断性地位谋取更大商业变现。另一方面，普洛斯在服务亚马逊等客户中向数字化、智能化升级，对实体资产的依赖降低。

机会型投资策略再次上演

这次黑石以高价收购曾卖给普洛斯的资产，是机会型投资策略的轮回。

IndCor曾是黑石旗下专注于美国市场的工业地产基金。2010年，IndCor成立之时，正是美国工业地产的低谷，很多公司在2007年高峰时期购买的工业地产价值大幅缩水，这给了IndCor抄底的机会。在出售给普洛斯的前四年，IndCor买下了全美大约1100万平方米的产业，而且旗下的物业100%为自有。

根据房地产服务公司高力国际（Colliers International）的统计数据，从2013年到2014年第一季度，美国工业地产空置率从8.83%下降到7.9%。这时的IndCor对于黑石来说，就是已经成熟的投资组合产品，也处于转手套现的好时机。其实，2014年黑石急于出手IndCor，还有一部分原因是这家公司在募资推出新的房地产基金，而普洛斯给出的价格，可以让IndCor比IPO更快升值变现。

接近黑石的业内人士承认，黑石五年内几乎买进卖出同一资产，都是基于机会型策略投资理念，即在市场上寻找低于重置成本的高增长，能创收的资产组合，然后对其投资、整合、修复（如解决经营上的问题）。一旦资产价值趋于稳定，黑石会立即将其出售给长期房地产持有者。“当初卖了IndCor，和现在的收回，黑石采用的都是这一思路。”

而这种策略，也曾在欧洲出现，2017年，黑石曾以12亿欧元向中投公司出售了一家名为Logicor的物流公司，当时，有意向的买家也包括普洛斯（GLP）。黑石在2012 年创办了 Logicor，其后一直在通过各种收购扩大 Logicor 的版图，在出售前这家公司已经在欧洲 17 个国家拥有超 630 个物流仓库资产，仓库总面积约 1360 万平方米。

杨达卿认为，黑石寻求的不是某一项目的短期溢价，而是寻求资产在商业应用及资源优化下的再生价值，以生态化的投资组合做大资源包，实现资源整体溢价来获取更大商业价值。传统的物流地产或追求单一区域，或追求节点面积的最大化等，这往往导致孤岛效应，越来越不适应全球一张网，资源互联互通的新竞争形势。

普洛斯的资产升值术

很多机缘巧合促成了这笔187亿美元的大交易。

《财经》获悉，普洛斯在买入IndCor后一直想将其IPO（首次公开募股），但在上市准备过程中，惊动了潜在买家黑石。早在2017年初，普洛斯从新加坡宣布退市时，黑石就打算出手，但当时普洛斯CEO梅志明与中国财团联手完成了普洛斯的私有化，并没给黑石机会。梅志明是普洛斯的核心创始人，在普洛斯私有化之后，梅志明继续担任这家公司的CEO。

2017年7月14日，万科、厚朴、高瓴资本、中银投资等组成财团，共同出资160亿新币（约790亿人民币）完成了普洛斯私有化。其中，万科集团为第一大股东，占股21.4%，厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

关于近期交易，万科物流地产的相关人员回复《财经》，万科是第一大股东，但是不控股，普洛斯管理层对交易有充分的决策权。

现在，普洛斯是全球最大的物流地产运营商，在全球8个国家管理的物业组合达6200万平方米。物流地产是工业地产范畴下的一个特殊领域，2003年左右，这一概念在中国兴起。2016,中国已经成为全球最大的物流市场，但却没有发展出物流地产大企业，这也促使中国财团不惜重金买下普洛斯。

上述金融机构高管认为，普洛斯地产+基金的模式是主要护城河。普洛斯不仅有现代物流基础设施项目开发的能力，也具备基金管理和运营能力。为了预判未来物流设施的供给与提高供应链效率，普洛斯在全球推进物流装备的智能化。在中国，普洛斯还设立了不同的行业部门，这些行业部门的咨询师大多数时间都在和各个行业客户的物流负责人沟通，如今年的备货量，公司未来的发展战略等。这些调研数据会被公司用做拿地、建仓以及运营管理的依据。

杨达卿也认为，物流地产投资时间长，资金回笼慢，回本周期常在十年以上，不借助金融资本杠杆，对很多物流企业都是难以承受之重。有志于做大的国内第一批物流企业如宝供物流、远成物流等都是靠自有资本投资，但带来很重的包袱。普洛斯的地产+基金模式，正好解决了这一痛点。

一些物流企业稍微赚点钱，宁愿投房地产也不愿烧在物流地产，怡亚通这类国内第一批供应链企业，也都以租仓的轻资产模式发展，这造成中国物流地产长期缺乏战略性投资介入。

而中储总公司、中外运集团更多凭借国企身份获取土地资源，虽拥有土地资源，但没法像普洛斯以地产信托方式，借助资本杠杆放大资产价值进而以小博大，多数国企的物流仓储资源变成了死水。

今年2月底，国家发改委、商务部等24部门首次联合发文把物流业定位“基础性、战略性、先导性行业”。但是，物流行业一直被定位为较低端的仓储、运输类别，没有得到充分重视，物流企业遭遇路桥费高成本，土地高成本等困扰，多数民营企业难以做大，这也导致了社会资本流向物流业明显不足。

美国之所以物流地产发达，是因为美国早已完成工业化和全球化布局，因此对标准化高端物流的需求充分，加之美国资本市场成熟，地产信托大行其道，随着美国企业的全球化发展，物流地产商有了全球布局的条件。

而中国工业化发展的滞后性和不均衡性、造成物流地产市场良莠不齐，简陋的农民仓大行其道，在融入全球化的过程中，中国本土物流仓储业的瓶颈效应明显。

杨达卿认为，在中国，由于满足电商所需的专业化仓储网络不足，菜鸟网络、京东物流等企业不得不自建仓储。未来，数字物流和物联网、无人化等给物流地产带来新商机，未来将有更多的智能化、无人化、数字化仓储涌现，而超级电商是拉动这个需求的火车头。美国亚马逊、中国阿里巴巴、京东等都在带动新物流地产崛起。

（《财经》实习生林彦辰对此文亦有贡献）

本文来源：财经杂志，作者：王博 金焱