新西兰市场观察：公寓投资的价值
新西兰后花园地产在线6月14日消息：据奥克兰Ray White Commercial房产公司公寓市场研究报告显示，奥克兰市中心公寓价格上涨远超过整体房价涨幅。Ray White Commercial房产公司分析师Brendan Keenan指出，2013年奥克兰市中心公寓房价中位数从两年前的$193,500增至$285,000，增长47%，与此相比大奥克兰这一数据增幅较适中，为19%。
然而奥克兰市中心公寓价格中位数大幅上涨前，曾在2007年经济衰退期大幅下滑，许多公寓价格在18个月内缩水近三分之一，而同一时期奥克兰整体房地产市场仅微幅下滑后就开始反弹。
2007年，公寓售价与销售数量均大幅下挫，至2009年底至谷底开始回升。过去两年来，奥克兰公寓市场一路攀升。
过去几年来，奥克兰公寓价格较低，但租房需求仍然强劲推动租金上涨，反映出奥克兰租房需求旺盛，而出租房供应短缺。
Keenan指出，前两年奥克兰公寓价格较低但租金坚挺，这意味着市中心公寓投资者可以取得8%至10%的毛租金收益率。随着公寓价格上涨迫使租金收益率下降至7%至8%。但Keenan认为，奥克兰公寓价格还有上涨空间。
过去几年来，公寓售价远远低于其重置价值（指重新建造一个相同公寓的所需成本），而近期的涨幅也仅仅使公寓价格重返重置价值。这意味着当前购买公寓物有所值。
当然，房地产市场也发生了一些根本性变化。
许多在2007年前修建的公寓都锁定房产投资者。这些公寓户型较小，通常称为“鞋盒公寓”，备受留学生和城市年轻工作者的青睐。那些在2007年高位买进，遭受了经济衰退时资本价值大幅下挫，但挺过来了的投资者（毫无疑问低利率救了他们），现在可以享受公寓资本价值回升，租金收入上涨。
学生租房需求依旧走强，尤其是海外留学生。Keenan指出，尽管自2007年来新西兰长期入境人数变化较小，但入境留学生数量上涨23%，这一增幅推动了学生租房市场。
另一个变化趋势是越来越多自住业主开始关注公寓市场，但可惜的是自住型公寓供小于求。
在新西兰上轮房地产繁荣时间，鲜有公寓按照自住标准（宽敞和高标准设施）修建。过去几年来公寓价格一直较低，抑制了公寓修建新项目的出现。一栋公寓大楼的修建工期为18至24个月，因此两年内不会新增大量公寓。
Keenan表示，尽管许多人关注奥克兰房地产市场，尤其是首次购房者与小型投资者，奥克兰市中心公寓市场仍然相对被低估，可取得更好的投入回报。
