买房人注意了！这10件事正深刻影响贷款市场！专家最新解读……

后花园2024年5月29日报道：过去一周，新西兰房市发生了几件大事——首先，首套房补贴(First Home Grants)正式成为了历史，其次，新西兰央行明确表示，房贷利率将在更长时间内保持在较高水平，与此同时，LVR放宽和DTI政策也陆续上线。

CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson对这些事件进行了分析，以准确描绘当前的贷款形势：

1. 新的贷款仍在增加

央行的数据显示，包括买房、银行转行和加额贷款（loan top-ups）在内，上个月全国的贷款总额为59亿纽币。这比2023年4月增加了16亿纽币，是过去9个月来的第8次增长。

2. 只付利息贷款比例下降

最近发放给自住业主的贷款中约有15%为只付利息贷款，而发放给投资者的贷款中有30-35%是只付利息贷款。回到2015-16年，这两个数字分别接近35%和55%。

Davidson表示:“在某些方面，只付利息贷款似乎更像是一种可靠的退路，而非借款人主要的选择。”

3. 首次置业者仍然活跃

4月份投资者的平均贷款规模约为545,000纽币，首次置业者的平均贷款规模约为555,000纽币。

根据CoreLogic的数据，4月份首次置业者支付的房价中位数为70万纽币。这表明，典型的首付规模目前在14.5万纽币附近。

4. 许多首次置业者的首付规模仍低于20%

尽管银行对首付低于20%的自住业主有15%的“LVR限制”，但今年4月，实际上只有9%的贷款是在这个范围内发放的。

Davidson表示:“在这9%中，大约80%的人是首次置业者，换句话说，大约三分之一的首次置业者最近获得了首付低于20%的抵押贷款。”

5. LVR规定放宽，将使首次置业者受益

Davidson表示，在最新规定下，银行向首付低于20%的自住业主发放的新贷款比例，将从15%跃升到20%，受此影响，首次置业者将继续活跃在市场上。

6. 投资者也会从更宽松的LVR政策中受益

针对投资者的LVR规定也将发生变化，从7月1日起，对低首付投资者发放的贷款比例维持在5%，但投资者所需的首付额度将从35%降至30%。

Davidson指出，规则的改变将鼓励更多投资者入市。然而，低租金收益率和高利率仍将是该群体面临的主要挑战。

7. DTI是一个大问题

Davidson指出，高利率已经阻止人们承担难以管理的债务，因此买家不用过分担心DTI。

“然而，鉴于利率不会永远保持在7%，因此，当利率下降、偿贷变得更容易时，DTI将产生影响。需要注意的是，DTI将房价与收入更紧密地联系在了一起，并将限制平均房价的增长率，这将有助于提高住房可负担能力。换句话说，在房市繁荣期，DTI的影响才会变得明显。”

Davidson表示：“DTI对投资者产生的影响更大。从7月1日起，投资者只有在收入增加时才能买房。这将限制他们扩大投资组合的速度。在过去，他们可能每一两年就买一套房子。现在，他们可能需要5年、6年或7年才能再次买房。”

8. 利率之痛仍未全面显现

最新数据显示，60%的现有抵押贷款(按价值计算)选用的是固定利率，但将在未来12个月内展期。

Davidson指出，有些人的房贷利率很容易上升0.5%到1%，甚至更多。

“新西兰央行在最新的《金融稳定报告》中估计，大约20%的借款人仍以5%或更低的利率负债。”

9. 劳动力市场也存在风险

Davidson表示，不仅一些借款人尚未触及市场利率，而且劳动力市场现在也在走软，一些企业正在裁员。

他说，这可能会导致更多的还款压力、不良贷款以及法拍房的出售。

10. 大部分屋主仍有资产缓冲

最后，Davidson表示，值得记住的是，许多人并没有抵押贷款，而且“有很大的资本收益缓冲”。

他说：“CoreLogic的估计显示，住房存量目前价值1.63万亿纽币，而新西兰央行的数据显示，抵押贷款存量为3580亿纽币，这意味着很多屋主仍有强大的资产缓冲。”

（责编：Gloria）