CV价打五折，奥克兰北岸大地物业爆惊人低价交易，背后大有原因
后花园10月20日综合报道：
上周二，一套位于奥克兰Browns Bay的大地物业以惊人低价售出。CV估值$132.5万，实际售价仅为$66.5万，几乎打五折。
该物业位于Browns Bay Road，建成在2000年之初，拥有五卧三浴两车位。建筑面积254平米，占地面积893平米，全幅地产权，城市规划为混合住宅郊区。
据了解，卖家准备举家迁往澳大利亚，去意已决，所以能卖多少是多少。可哪怕当前市场低迷，该物业仅土地估值就已达到$115万，而且坐拥1~13年级全10分校区，不说卖出CV价，也不至于打五折吧。
图片来源：后花园找房
乍一看，不少人觉得买家捡了莫大的便宜。然而天下没有白捡的便宜，在每一笔貌似划算的交易背后，也许已经暗中标好了代价。
至于上文提及的Browns Bay Road物业，其代价就是没有CCC。
CCC，中文翻译为建筑合格证书，由物业所在地区议会审核并颁发，说明根据建筑许可所进行的工程已经完成，且符合建筑规范。
在实际买房过程中，很多华人一听到物业没有CCC就如临大敌，避之不及。他们认为没有CCC的物业固然便宜，甚至可以说是远低于市场价，不过与之对应，如果有朝一日想要卖房，也必须接受卖不上价的现实。
其次，如果物业不具备CCC，意味着可能存在建筑不合规风险。万一买到漏水房，后期维修所带来的时间、精力和财力浪费无疑会搞到买家怀疑人生。
第三，贷款和保险可能是个大问题，就算你真心想买，银行也不一定会支持你的“冒险”行为。
奥克兰市议会CCC申请书
对此，来自K3 Legal律师事务所的Margaret Chen董事有不同见解。在她看来，CCC缺失物业不该被一棒子打死，而要具体情况具体分析。
“CCC是市议会根据Building Act 2004要求颁发的一份证明，说明房产达到建筑要求标准，附带隐晦‘10年保障’，住房在此期间出问题可要求市议会或相关人士负责。”
“但有CCC也不一定代表房子没问题。”
如买家确实想尝试CCC缺失物业捡漏，她建议详细了解未获CCC的原因，查看相关文件和房产现状，判定整修费用和周期。说到底，就是要搞清楚差价的本质，明白自己少付的几十万到底少在了哪里。
据Margaret介绍，当无CCC物业出现买卖纠纷时，法庭的态度一般是尽职调查（Due Diligence）属于买方义务（购买合同通常附有免责条款），应自行检查并自行判断。正因为此，她建议买家聘请专业人员参与其中，包括建筑检查员、贷款经理、保险经理、律师等。
“天下没有免费的午餐，但有先到先得的优势。排队前要确保自己有‘买单’的能力。”
关于贷款和保险，就职于The Mortgage Centre的专业贷款经理Grace Zhuang也为买家提供了一个宝贵知识点：银行对于没有CCC的物业并不会持全盘否定态度。
“CCC不是从来就有的规定，一些老房子在建造时没有CCC要求。只要业主没改动，或改动经过市议会同意（具备Consent），律师确认无误，保险公司也接受，银行是可以贷款的。”
“但如果新房没有CCC，银行将很难放款。”
Grace强调，贷款经理对于老房和新房通常持有两套标准。老房会向律师、保险公司打听清楚详情，而新房就一定会向客户索要CCC。
“最怕就是CCC没有，Consent也没有，保险不行，那贷款就很难了。客户购买有很大风险。”
通过以上分析，相信买家已经对无CCC物业有了一个较为清晰的了解。
一句话总结：没有CCC的房产不是绝对不能碰，但要做好充足准备，了解其中的风险和隐患，再结合自己的实际需要研究解决方案。比如开发商准备买来推倒重建，CCC确实无甚意义，但如果是自住买家且未来有出售计划，那又是另一个说法。
记住，机会只给有充分准备的人，风险与机遇并存。
责任编辑：番茄捣蛋
