资本增值vs租金回报，投资者如何选择？经济学家给出建议

后花园6月9日综合报道

Corelogic首席经济学家Kelvin Davidson撰文称，在投资房地产时，投资者需要权衡两个主要目标：收益回报和资本增值。

以收益回报为重心的投资者，会优先考虑从房地产投资中获得固定收入，目的是最大化租金回报和现金流。通常，这类投资者会寻找租金收益率相对于购买价更高的房产，并在出租市场需求强劲的地区物色投资目标。

另一边，注重资本增值的投资者关注的是房地产价值的长期升值潜力。这类投资者会重点关注高增长潜力地区的房产，如新兴市场、开发中的社区或正处于经济增长的地区。投资者需要接受短期内较低的租金回报，作为一部分牺牲，以换取长期更高的价值增长。

Davidson认为，两者各有千秋，也各有不同的考量因素。最终的选择取决于个人的投资目标、风险承受能力和市场条件。当然，在两者间取得平衡也并非不可能，投资者可以选择租金收益尚可且有一定增值潜力的房产。

除去理论上的对比，Davidson表示，衡量房地产投资绩效的指标也很重要，尤其是在当前的市场中。他使用Corelogic市场趋势数据集分析了租金收益与资本增值之间的数据。

Davidson从CoreLogic的买家分类数据中获取数据，特别是针对老奥克兰市地区和Manukau市地区（2010年奥克兰超级都市合并之前的地区划分）的多房产业主（MPO）。之所以拿这两个地区举例，是因为今年到目前为止，MPO投资者的活动占当地房产交易量的40%以上。

在奥克兰市，一套两居室公寓目前的中位数价值约为74.1万纽币，在过去一年里下跌了约7%，但仍比五年前高出17%。

在Manukau市，三居室住宅目前的中位数价值约为92.5万纽币，在过去12个月里下跌了约14%，比五年前高出23%。

在租金方面，奥克兰市一套两居室公寓的价格约为每周620纽币，总租金收益率为4.4%。Manukau市的三居室租金为670纽币/周，总租金收益率为3.8%。

这一点上，这个例子证实了一个理论，即公寓的租金收益率高于独栋别墅，但它们无法提供同样多的长期资本增值。

Davidson表示，还有一些其他指标需要考虑。平均待售天数是市场需求和竞争的一个指标。奥克兰市的两居室公寓目前平均需要38天才能售出，比Manukau市的三居室（31天）长一周。不仅如此，过去的一年里，奥克兰市待售的两居室公寓占库存的1.5%，比Manukau市的三居室公寓（2%）要少。

此外，屋龄也是影响因素这一。数据显示，奥克兰市现有两居室公寓的售价中位数约为65.2万纽币，而同级别新建公寓的售价中位数为86.5万。

在Manukau市，三居室的售价中位数为96万纽币，而新建房售价为105万。

虽然这只是一项比较分析，但有证据表明，公寓租金收益率优于独栋住宅，但资本增值收益则相反，尤其是中长期而言。此外，新建公寓和住宅还存在溢价，尽管从税收/贷款的角度来看有优惠待遇，但投资者购买新房的前期成本更高。

眼下如何选择？

目前，随着房价继续下跌，且预计将在未来一段时间内保持平稳，Davidson建议投资者最好关注租金收益，而不是长期资本利得。

Davidson表示，鉴于市场价格持续承压，租金收益的情况似乎更为乐观。

Davidson说，高租金和稳定的需求，使以租金收益为重点的投资在当前市场环境中具有优势。

“如果未来更难获取资本利得，那么从长期角度来看，对租金收益的关注可能更为重要。”

Davidson表示，资本增值将继续受到高利率和银行贷款限制等因素的制约。

“小型房产仍然倾向于提供租金收益，而高品质物业则会带来资本增值，但展望未来，资本增值会有所减少，重点可能会更多转移到租金收益上。”

责任编辑：charles