事关利率、房价！2023年房市会复苏吗？关键指标出炉，看完心里有谱了！

后花园2023年1月9日报道：去年，新西兰房市进入了下行周期，很多专家预计，房市的萧条将一直持续并贯穿2023年。

新西兰房地产协会（REINZ）的房价指数显示，全国房价在2021年11月达到峰值，但自此已下跌了13.7%。

与此同时，房屋销量持续疲软，去年11月的房屋销量同比下滑了36.1%。

CoreLogic的数据则显示，去年的房屋销量共计67,000套，为2010年以来的最低水平。

随着利率的不断攀升，买家变得越来越犹豫，这也是导致房屋销量下滑的主要原因。与此同时，待售房源库存也维持在高位。

专家指出，考虑到2020年至2021年房市异常火爆，这种繁荣态势注定是不可持续的，因此当前的萧条也在意料之中。

目前房市的修正期尚未结束，利率仍在上升，经济也极有可能陷入衰退，今年的房市会如何演变，有以下几个关键因素需要注意：

利率

去年11月，新西兰央行暴力加息了75个基点，将OCR升至4.25%，与此同时，央行还警告称，新西兰经济将于2023年中旬陷入衰退，同时还会有新一轮的加息。

在此背景下，商业银行纷纷上调了房贷利率，部分固定利率已经突破了7%，一些浮动利率也上调到了8%左右。利率的上涨无疑影响了众多潜在购房者，导致他们纷纷退市。

Valocity的估价主管James Wilson提到，利率的走势将直接影响购房需求。

他说，央行和商业银行的言论是相当透明的，今年利率还将进一步上涨。然而，未来利率究竟会涨多少？这一疑问促使购房需求持续受到抑制。

贷款专家Bruce Patten认为，虽然利率还会上涨，但固定利率已经见顶。

有分析人士认为，浮动利率的峰值将接近10%，然而，考虑到仅10%的房贷选用的是浮动利率，因此并不会对大多数屋主带来显著冲击。

Patten表示：“固定利率还会进一步上调，但幅度不会很大，如果经济放缓，而央行停止加息，这一趋势则可能会改变。”

销售活动

利率上升拖累了去年的房屋销售，在利率稳定下来之前，购房者可能仍会犹豫不决，而销售活动也将持续低迷。

CoreLogic的首席房产经济学家Kelvin Davidson表示，如果加息在今年早些时候对经济产生重大影响，那么央行可能就不需要像预期的那样收紧货币政策了。

他表示，这种情况可能导致利率的预测峰值下降，但也可能意味着劳动力市场疲软，裁员幅度加大。

Davidson指出：“在GDP数据疲软、利率上升的情况下，今年的房屋销量很难有太大增长。总数预计与去年差不多，在6.5万到7万套之间。”

他说，无论与疫情前相比，还是与历史数据对比，今年的房屋销量都极有可能保持在低位。

买方市场

销售活动减少意味着房产在市场上停留的时间更长，可供买家选择的库存也更多。与去年一样，现在仍是买方市场。

Ray White的首席执行官Daniel Coulson表示，今年的房屋待售天数将会增加，因此卖家应该以尽快销售为目的来选择销售方式。

他说，对比18个月前，如今房市已经发生了翻天覆地的变化，卖家也清楚这一变化意味着什么。

虽然拍卖清盘率持续下滑，但Coulson认为拍卖仍然是最优销售方式。

他说：“我们的统计数据显示，目前拍卖的平均待售天数为27天，但通过私售或谈判出售的房屋待售天数为46天。”

虽然今年的市场对卖家来说将更加艰难，但更低的价格以及更多的待售房源意味着，有资金的买家有很大机会可以“上车”。

对于有能力的首次置业者来说，当前是买房的大好时机，因为他们不必与投资者竞争。

大选

基于一系列原因，当前投资者选择了退市，这些原因包括：更高的利率和新的税收制度。然而，年底的大选也是他们考虑的因素之一。

奥克兰房产投资者协会主席Kristin Sutherland表示，在大选尘埃落定前，很多投资者都选择按兵不动。

去年，国家党和行动党都表示，一旦执政，将立即恢复针对出租房的利息抵税政策。与此同时，还将回顾并修改此前工党政府为了遏制投资者而出台的规定。

如果国家党执政，预计今年圣诞节前夕，投资者将重返市场，而如果工党连任，房市则将维持疲软态势。

Coulson指出，预计市场将在大选前保持平静。分析往年趋势，临近大选的时候，很多人在面对不确定性因素时都会采取观望态度。

房价还有进一步下行空间

Wilson认为，由于房价已经大幅下跌，所以现在对负资产的担忧也在加剧，对许多人来说，最大的问题就是——今年房价还会跌多少？

他说，去年年底，房价下跌略有平缓，但他预计这种情况不会持续下去。

Wilson表示，今年房价可能还会进一步走软，尤其是如果经济状况恶化的话。然而，部分区域可能会逆势而行，所以不能一概而论。

据CoreLogic测算，去年全国平均房价较峰值期下跌了约10%，预计今年还会进一步下跌10%。

如果预言成真，全国房价的总降幅将达到20%左右。

听起来似乎很可怕，但即便如此，房价仍将高于疫情前水平。

他补充说，尽管失业率和利率上升可能会对房市产生负面影响，但目前看来，似乎不存在大规模失业的风险。

Wilson表示：“对于那些有收入的房贷家庭来说，稳定的就业将为其提供一定保护，避免出现普遍的还款问题或被迫卖房的情况。”

（责编：Gloria）