拥有全国最高房产税，维多利亚州能通过征税走向繁荣吗？

后花园5月9日综合报道：

维多利亚州可能无法通过征税实现繁荣。

维多利亚州拥有全国最复杂的规则和最高的房产税负担，这种做法会奏效吗？

温斯顿·丘吉尔曾提出：“一个国家试图通过征税实现繁荣，就像一个人站在桶里，试图通过提手把自己提起来。”维多利亚州的房产和商业业主可能会觉得这个比喻很贴切。

当然，提高税收并不是增加收入的唯一途径。降低税收可以刺激新的活动并增加税收收入。在经济学中，拉弗曲线常用来展示税收负担与税收收入之间的关系。过高的税收负担会抑制活动并降低收入，而过低的税收负担则是错失收入的机会。艺术在于找到最佳的税基和税率。

考虑到这一点，2024-25年维多利亚州预算的一个关键特点是提议废除某些非住宅房产的印花税，并引入年度商业和工业房产税（CIPT）。改革将从7月1日开始。但是，这是否是减轻房产投资者和企业压力的正确措施呢？

与新南威尔士州的比较突显了两个州现有房产税的差异。以一个单位受托人在悉尼和墨尔本各购买一个带租约的零售店为例。在每种情况下，价格都是$300万澳元，未改良土地价值为$100万澳元。

对于非住宅房产，新南威尔士州的最高印花税率为5.5%（不包括外国投资者附加费）。该税率适用于超过$1,168,000（门槛每年都会调整）的交易。维多利亚州的5.5%税率适用于超过$960,000的交易。6.5%的税率适用于超过$200万的交易。门槛是固定的。新南威尔士州的印花税成本为$148,005，而在维多利亚州为$175,000（高出18%）。

在$100万的情况下，维多利亚州的信托土地税为$8,163。如果所有单位持有人都是外国人（由于缺席业主附加费，或AOS），则增加到$48,163。维多利亚州有一些AOS豁免，但不适用于被动出租的房产。新南威尔士州不对非住宅房产征收土地税附加费。

假设受托人决定借款$200万在维多利亚州购买房产。它向投资者发行一个与房产相关的票据。利息是根据墨尔本商店的租金计算的。维多利亚州的税法将房产相关票据视为“经济权益”。票据持有人被视为获得土地利益，从而触发印花税（$200万交易须缴纳高达$110,000）。这些规则是维多利亚州独有的。

假设土地随后被重新划分，未改良价值增加了$50万，达到$150万。在维多利亚州，意外收益税（WGT）将适用于这一增加额，税率为50%。受托人可以推迟支付$250,000澳元的责任，加上利息，最长推迟30年或直到下次出售（以较早者为准）。WGT也是维多利亚州独有的。

2024年8月，一个无关的投资者购买了信托单位中的50%。这次收购触发了新南威尔士州和维多利亚州的“土地持有税”。在$150万（每个州市场价值的50%）的情况下，新南威尔士州的税为$65,555，维多利亚州的税为$82,500。

在维多利亚州，单位收购还将导致受托人的WGT延期结束。受托人需要支付$250,000，加上累积利息，尽管受托人可能之前不知道这笔交易。单位收购还将使墨尔本的商店纳入维多利亚州的CIPT网。CIPT将适用于土地税之外，按未改良土地价值的1%征收。在这个例子中，它将从2035年1月1日起适用于100%的土地（尽管只有50%的单位被购买）。

一旦房产进入CIPT网，未来的销售可能不再适用印花税。这消除了一个重大的前期成本，但CIPT有自己的赢家和输家。例如，假设维多利亚州的一座办公大楼和一个工业用地价格都是$300万。办公大楼的未改良土地价值通常会远高于工业用地（可能高出两倍）。尽管基于价格的购买印花税相同，但基于未改良价值的年度CIPT对办公大楼的征收可能远高于工业用地。

长期投资者是明显的输家，他们既需要支付印花税又需要支付CIPT。