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拍卖分析:政策变化翻天覆地,利益分歧渐行渐远 ;清盘率微升,价格微降

房产作者: sheng
拍卖分析:政策变化翻天覆地,利益分歧渐行渐远 ;清盘率微升,价格微降
摘要政府是利益的调解者,应该设法让不同的利益方找到利益的最大公约数,而不是简单的劫富济贫。

后花园新西兰房地产在线9月2日报道:

从周末开始,新西兰终于进入夏天——同时是地产市场的旺季。

然而就在冬天的末尾,政府又甩出两颗炸弹。现在房东最想说的话,恐怕是“国家党,你赶快回来!”

工党的住房政策可谓步步紧逼:取消投资房抵税(负扣税);投资房持有不足5年出售要交税;海外买家禁令。

本周,政府又宣布将对实行了30年的租房法进行重大改革。

改革的内容包括:房东依然可以无理由终止租约,但是提前通知租客的期限从42天增加到90天,每年只能涨租一次,房客将被允许对房屋进行小规模改造;豢养宠物问题由房东和房客协议决定……

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另一个重磅炸弹是,中央政府还表达了对奥克兰地方政府制定的Unitary Plan的不满,有意修改这一规划,并计划建立一个新的住房和城市发展部,并在奥克兰建立一个城市发展管理局(Urban Development Authority),以加快奥克兰住宅建设。

新西兰原有的租房法的确应该改,不是因为对租客不利,而是对房东和租客都不利!

1986年《住房租赁法》推出时,全新西兰只有26%的儿童住在出租房内,现在这个比例上升到了43%。

出租房的健康条件和房租水平,直接关系到近一半新西兰的儿童生活水平。所以必须得改!问题是怎么改?

在欧洲的比利时,房客可以和房东签署长达9年的租约,期间不许加租!房客可以根据自己的喜好,对房子进行大规模改造装修。但租约结束的时候,必须装修回原样!9年之内,房东可以卖房,但房屋的新主人不可以在租约到期之前,驱赶房客或者修改租约。

站队

在新西兰,现行法律对租客不利的一点是,房东可以无条件结束租约,房客每年可能两次被加租。

但房东也有苦。如果租客欠了房东三周租金,房东可能需要七周的时间才能等到租赁仲裁庭的听证会。这意味着房东有10周的时间无法获得租金。而租赁仲裁庭上,大约80%的案件是关于房东无法获得租金的。

此次租房法的修改精神,明显是单方面有利于房客。而房客将被允许对房屋进行“小规模”改造;豢养宠物问题由房东和房客协议决定。何为小规模?房东什么情况下可以拒绝养宠物?这些事情的判断标准过于主观,未来租客和房东纠纷增长怕是大概率事件。

另外新法另外两条规定也容易被规避:比如规定房东每年只可以加租一次,不允许中介向租户收租房中介费。然而,房东可以采取一次增加更多租金来规避这两条规定,羊毛依然长在租客身上。

近来媒体报道的一些贫困家庭生活令人心酸。在学校做助教的单亲母亲,交完房租和水电费后,只有几十元做伙食费。为了孩子吃得饱,自己只能少吃点。

单身母亲

然而,新西兰租房市场的事实是,高房租源自高房价;而且相当一部分人口永远买不起房,只能租房。作为租房市场的供给方,如果房东被当作高房租的“原罪”对待,那未来只会有越来越少的人当房东,可供出租的房产进一步减少,绝非租客之福。

政府是利益的调节者,应该在租客和房东利益之间寻找最大公约数,多方推进租房市场的健康发展。

但目前宣布的改革方向,房客与房东的利益,似乎渐行渐远。

下面进入本周拍卖分析

根据后花园搜集到的数据,本周参与拍卖的房源数量和清盘率都有所上升,但成交的中位价和均价则有所下降。

概况

价格概况

从房源分布上看,中区最多,北岸和东南区分列二三位。

房源分布

各城区清盘率上,中区和东南区并列第一,达到49%,接近半数。西区也达到了46%。

区域清盘率

价格分布上,依然是入门级和中端房产销售最多。

价格分布

冠军房产

本周售价最高的冠军房产是一栋在后花园做过推广,位于豪宅区Parnell的房产,具体地址是7 Stanwell Street。

冠军房产

房产占地不大,只有303平米,室内面积210平,3室3卫浴。

然而地段为王,再加上文法双校网学区,这栋CV估价237.5万的房产,最终成交价是385万。



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