一年狂降$100万！奥克兰买家捡到“大漏”！央行再出预警，年底前还有一个变化，有房的人注意了！
后花园2023年2月23日报道：昨天，奥克兰拍卖场又曝惊人交易——一套位于南区的4卧房拍出了130.5万纽币的超低价格，远低于房主在一年期的买入价（230万纽币），相当于直线下降了近100万纽币。
据悉，该房源位于George Street, Papatoetoe，于本月初上市，当时中介称其为“急售”。
George Street, Papatoetoe
Barfoot中介Salesi Lelaulu 和 Roger Franks表示，因屋主“个人情况有变”，这套靓宅必须立即出售。
George Street, Papatoetoe
这套房源的市场标价为130万纽币，起拍价为100万纽币，最终的成交价为130.5万纽币——比2021年6月的CV估价要低出$100,000以上。
据房产记录显示，卖家于2021年12月以230万纽币的价格将其买下，该房源还带有一个户外泳池。
George Street, Papatoetoe
这笔交易引起了大量买家的关注，很多人都想在房市下行的时候“抄底捡漏”，而类似的交易似乎也越来越多。
据OneRoof网站报道，最近一位Mission Bay的卖家在拍卖时宣称自己的保底价比2年前的买入价要低130万纽币。这套豪华公寓业主为了促成交易大打折扣，并以此吸引了很多买家。
CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson评论称，如果屋主在持有物业短时间内被迫转售，势必会承担一定损失，而他预计这样的交易会越来越多。
他说，在房市峰值期买房，或者在接近峰值期买房的人，都有意长期持有住宅，但也有不少人因个人条件变化，不得不被迫卖房，这时候他们就会面临极大的亏损。
Davidson表示：“我猜这些卖家都是因个人条件变化而卖房，但财务压力也逐渐成为了背后的驱动因素。”
他说，利率上升可能是财务压力变大的主因，因为在2021年年底买房并锁定了一年期固定利率的人，可能不得不在过去几个月里重新锁定利率，为此，他们的利率成本将提高3%左右。
Davidson表示：“今年房市的一大主题就是等待这些滞后效应显现，并希望它们不会太大。”
尽管如此，最近的数据显示，大部分的转售物业仍在盈利。
CoreLogic的数据显示，去年第四季度，96%的房产在转售后获得了盈利，平均转售收益为$328,000。
全国主要城市的房屋转售平均收益
Davidson提到，虽然这一数字看似很高，但盈利总额在下滑，卖房亏损的占比也在提升。
值得注意的是，对于自住业主来说，转售盈利并非真正的意外之财。除非他们打算置换一套小户型物业或者搬到一个房价更便宜的地方，否则这些转售收益只会直接投入下一次的购房交易中，并可能伴随更多的债务。
报告显示，奥克兰地区的转售亏损占比最大——去年第四季度，该市有6.9%的物业在转售后出现亏损。
全国房屋转售平均亏损占比
不仅交易价格在下跌，当前很多屋主的借贷成本也在上涨。
央行警告：年底前，还贷成本将大涨
今天，新西兰央行发布警告称，今年年底前，房贷持有人平均需要支付“大约22%”的可支配收入来偿还贷款。
如果预言成真，那么新西兰有房家庭的偿贷成本将超越金融危机前的水平（当时的占比为16%）。
要知道，在2020-21年房市繁荣期，尽管贷款金额在上涨，但偿债成本实际上是在下降的，直到2021年年中利率开始攀升，一切开始急转直下。
新西兰央行的助理行长Karen Silk表示，虽然很难量化可能受到影响的具体家庭数量，但她根据未偿还房贷总额和当前的利率提供了一些指引信息。
她说：“目前平均利率大约是4.5%，我们的理解是，多达50%的贷款将在未来12个月内重新展期。因此，我们对当前房贷利率的估计是，平均利率将达到6.5%左右。截至2022年12月，房贷持有人平均需要支付大约9%的可支配收入来还贷。我们估计，到今年年底，该比例将上升到22%左右。”
央行行长Adrian Orr表示，他们的任务是确保高杠杆贷款占比严格受限，而目前已取得了预期的成效。
他说：“毫无疑问，在2020-21年期间获得高杠杆贷款的人将面临非常高的利息成本。”
今天，Orr还呼吁银行提高存款利率，并要求其增幅与房贷利率一样。
对于屋主们来说，房市的下行阴云萦绕不退。然而，展望今年剩下来的时间，仍有几个关键因素有望扭转房市未来。
年底前，2件大事或将提振房市
昨天，新西兰央行加息50个基点，将OCR升至4.75%，并预言还会有更多的加息。
Davidson评论称，即便央行再一次涨息，但2年期以上的固定利率（平均为6.5%）不太可能大幅攀升。
他说：“2年期及以上利率差不多已经见顶了，如今只有浮动利率和一年期利率可能还会面临一些上行压力。”
总的来说，经济学家认为利率已经见顶，但仍保持在高位水平。
Davidson指出，房价下跌有助于买家入市，而对于屋主们来说，只要现在不卖房，那么下跌的房价就仅限于账面意义。
他说：“只要大家不丢掉饭碗，并持续还贷，就无需恐慌。只不过，当前的市场还是有一些风险因素。”
他说，房市仍存在很多不确定性因素，并面临不少上行压力，而浮动利率和一年期固定利率尤为如此。
Davidson提到，当前投资者在市场中并不活跃。然而，今年10月的大选可能会改变一切。
他说，如果国家党执政，并改变税收政策（恢复利息抵税，修改明线测试期），那么可能会刺激投资活动升温。
他说：“即便如此，房产投资还是面临一定的风险，因为即便税收政策放宽，当前的租金收益率仍然很低，利率又高，更别提还有合规成本和其他的消费支出。”
Davidson指出，房贷供应和房贷成本等信贷状况是房市的主要驱动因素。
他说，如果移民数据继续改善，而且大选结果显示政党更迭，那么今年下半年市场的总体情绪可能就不会那么悲观。
（责编：Gloria）
