CV价6折，华人开发商不敌自住买家，北岸废宅惊爆低价交易

后花园2月23日报道：

昨天上午，奥克兰北岸一块弃置物业以$87.6万成功售出，远低于$148.5万的CV估值，引发市场热议。

有人认为买家捡了个大漏，也有人觉得只能算价格合理。

该物业位于Hillcrest的Tilden Avenue，建筑面积130平米，含三卧一浴。土地面积675平米，独立产权，城市规划为混合住宅城区。周边有9分小学和7分中学。

据Barfoot & Thompson代理中介Annie Yong介绍，物业曾是一套家庭住宅，后因私人原因空置三年左右，如今挂牌上市，卖家喊出的口号是“必售”。

为成功卖房，卖家可谓诚意十足，甚至没有设置心理底价。Annie称共有两组买家参与竞价，一组为华人开发商，一组为洋人自住买家。起拍价$70万，经过21次激烈报价后以$87.6万落槌成交，全程耗时25分钟。

乍一看，北岸CV价$148.5万的物业仅售$87.6万，比CV低出40%有余，有人凭此认定买家捡了大漏。不过在业内人士看来，顶多称得上是合理。

James Wang是建筑设计公司BMH Homes负责人，在新西兰拥有12年中介经验和10年开发经验。他认为从开发角度看，Tilden Avenue物业坡度较大，最大高低差达到6米，存在一定基建难度，因此成交价格只能算是“实惠”。

“地产开发通常有一个‘三三制’原则，即最终售价的1/3应为土地和前期投入成本，1/3应为建筑成本，1/3应为利润。”

James为我们算了一笔账，目前买家以$87.6万拿下675平米土地，如果分割为三个独立产权，整体审批费用大概在$15万，三通一平等施工前准备工作需要耗资$25万。也就是说从生地到熟地（即已具备建设条件的土地），买家需要额外投入$40万，合计$127.6万。

假设建造三套独栋，每套面积为170平米，单套建设成本约为$50万，合计$150万。

按照Hillcrest区域房价估计，建成后全新物业的单套售价预计在$130万左右，合计$390万。

综合以上，相关开发基本符合“三三制”原则，谈不上重大捡漏，但有利可图。

值得一提的是，虽然开发商被普遍认为更具竞争优势，不过在拍卖场上笑到最后的却是自住买家，而且年纪轻轻，不到30岁。

Annie认为在当前市场环境下，Tilden Avenue物业的拍卖结果只是一个个案，不具备代表性。卖家的唯一诉求是尽快脱手，无论价格，所以买家有机会低价接盘。毕竟根据市议会2021年的CV估值，光是其土地价值已经达到$139万。如果买家刚好具备较强动手能力，还能以较低资金投入完成住宅翻新。

根据后花园对Hillcrest的区域分析，该地区过去12个月总共售出23套独立产权物业，销售中位价为$136.3万。

虽然房价在过去一年大幅下跌，不过新西兰的住宅可负担性问题依然严峻。

CoreLogic最新报告显示新西兰居民需要用53%的收入来偿还20%首付的贷款，远高于38%的长期平均水平。

CoreLogic首席地产经济学家Kelvin Davidson认为尽管房价下滑和收入上涨可以部分帮助置业者减轻偿贷成本，但相关影响已经被涨息所抵消。

此外，报告称新西兰住宅价格是平均家庭收入的7.8倍，远高于6倍的长期平均水平。居民平均要花10.4年才能存够首付。

换句话说，住宅依然像往常一样难以负担。

而就在昨天，新西兰央行再次将OCR上调50个基点，实现十连涨。仅仅花了16个月时间，OCR便从历史谷底0.25%一路狂飙突进至4.75%，前所未有。

责任编辑：番茄捣蛋