海外买家在10月22日之后还可以交割二手房！但这三个时间点很关键！

后花园新西兰房地产在线10月2日报道：

众所周知，海外买家购房禁令将于2018年10月22日正式生效。

许多人都有一个疑问，在新西兰买房，从签合同到最后交割，有可能需要几个月时间。如果在禁购令生效时，房屋的交割尚未完成，那么是否会受到禁购令的影响呢？

答案是否定的！

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但您一定要了解以下三个关键的时间点：

1 有条件购房合同（Conditional Agreement）的签署日

2 无条件购房合同（Unconditional Agreement）的签署日

3 房屋交割日（Settlement Date）

下面小编就为您具体解释一下，这三个关键日期与海外买家购房的直接关系：

有条件购房合同（Conditional Agreement）的签署日

根据《海外投资法修正案》的原文，海外买家只要是在禁购令正式实施之前签订了有条件购房合同（Conditional Agreement），就可以被视为在禁购令实施之前购买的房产，从而可以合理地避开禁购令。

所谓有条件的购房合同，是指当买家对某住宅产生了购买意向，但不确定这套房产是否有质量问题，或者不太确定自己是否能够申请下银行贷款；不敢贸然签署无条件买房协议。这时候买家就可以在买卖协议上，加入一些先决条件，比如房屋检测没有质量问题、银行批准贷款之后再行购买等等。

在禁购令生效之后，即使有条件的购房合同作废，买卖双方依然可以就同一套房产，签署新的协议，不受禁购令影响。

比如，海外买家在签订有条件的购房协议之后，在进行尽职调查（Due Diligence）时，通过房屋检测发现房屋有质量问题，则原协议作废。如果此时屋主愿意降价，而买房人又同意购买，那么双方就可以签署一份新的房屋买卖协议。就算此时已经在10月22日之后，买卖双方依然可以完成交易，不受禁购令的影响。

唯一需要明确的一点是，买卖双方就该房签署的初始购房协议，签字日期必须是禁购令生效之前，即2018年10月22日之前（不包括10月22日），这也就意味着有条件购房合同签字日期的最后一天是2018年10月21日。

无条件购房合同（Unconditional Agreement）的签署日和房屋交割日（Settlement Date）

从理论上来说，无条件购房合同（Unconditional Agreement）的签署日和房屋交割日可以在10月21日之后的任何一天。

只要在禁购令正式实施之前，海外买家签订了一份有条件的购房协议，那么买家的购房行为就不会受到禁购令影响。

根据法律规定，在10月22日之前签订有条件购房合同的住宅用地并不属于敏感土地的范畴，买家无需向海外投资办公室（OIO）提交申请。而在贷款获批之后，买家可将购房合同变成无条件合同，之后买卖双方再行约定具体的交割日期。

为了让大家更加直观地了解这三个关键日期与海外买家购房的关系，小编进行了四个假设：

假设1

海外买家A于2018年10月6日与卖家签订了有条件购房合同。之后，该合同在2018年10月15日变成无条件合同。最终，该房在2019年1月10日完成交割。

由于海外买家A在禁购令正式实施（10月22日）之前签订了有条件购房合同，不受禁购令影响。

假设2

海外买家B于2018年10月20日签订有条件购房合同。之后，该合同在2018年12月15日变成无条件合同。最终，该房在2019年3月9日完成交割。

由于海外买家B签订有条件购房合同的日期（10月20日）在禁购令正式实施（10月22日）之前，故不受禁购令影响。

假设 3

海外买家C于2018年10月20日签订有条件购房合同。但因房屋存在问题，海外买家C在律师的帮助下于2018年12月11日，对该合同进行了修改。2019年2月3日，该合同变成无条件合同。最终，该房在2019年6月15日完成交割。

由于海外买家A在禁购令正式实施（10月22日）之前就签订了第一份有条件购房合同，尽管买卖双方修改更新了合同内容，依然不受禁购令影响。

假设4

海外买家D于2018年10月25日签订有条件购房合同。由于签订有条件购房合同的日期在禁购令实施（10月22日）之后，D的购房行为将受到禁购令的制约。

如何确定有条件购房合同的真实签订日期？

赶在禁购令实施之前签订有条件购房合同，虽然可以让很多海外买家赶上末班车，却也引出了一个新的问题：在10月22日之后，假如屋主以私售的方式售房，与海外买家私自约定，将有条件购房合同的签订日期改在10月22日之前（即禁购令实施之前），那么无论海外买家何时真正产生购房意向，都可以蒙混过关，成功绕开禁购令。

对于私售来说，由于没有中介和律师的参与，从理论上来讲，买卖双方无论在何时真正达成购房意向，都存在较大的操作空间。

那么，在禁购令实施之后，如何确认有条件购房合同的签订日期呢？有关部门又如何进行监管呢？这将成为一个需要公众思考的问题。

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【本文仅对政策进行分析，仅供读者参考，不构成任何投资置业意见！】