奥克兰房价距离疫情高点还有3年：新西兰房市两极分化，南岛强劲，北岛萎靡
后花园6月3日援引oneroof报道
OneRoof 的最新数据显示，基督城的房价已接近疫情中的峰值。当地的平均房产价值在截至5月底的三个月中上涨了1.4%，距离2022年6月创下的80.2万纽币纪录，仅差4000纽币。
然而，其他主要大城市的房价要恢复到峰值，可能需要更长时间。
OneRoof 和其数据合作伙伴 Valocity 的研究估计，奥克兰的房价要到2028年底才会回到疫情后的高点，而惠灵顿的房主则要等到2031年。
这些预测基于 OneRoof-Valocity 最新房价指数数据。
全国平均房产价值在截至5月底的三个月中仅增长了0.3%，达到96.9万纽币，同比则下降了0.5%。
数据表明，南岛的房地产市场状况优于北岛。
坎特伯雷地区的平均房产价值在过去三个月中上涨了1.1%，达到79.7万纽币，仅比疫情后峰值少1000纽币。
奥塔哥和当地最富裕的皇后镇-湖区则完全走出低谷，过去三个月房价增长约2%，西海岸和南地的房价也创下新高。
然而，北岛大部分地区的增长微乎其微：奥克兰的平均房产价值在截至5月底的三个月中下降了0.2%，汉密尔顿上涨了0.4%，陶朗加和惠灵顿则下降了0.7%。
房价增长继续放缓对首次购房者是好消息，这一市场上最大的买家群体，受益于较低的利率和丰富的购房选择（截至5月底，OneRoof 上有超过4万套房源待售）。
但对于许多房主来说，这些数据意味着未来十年只会有很小幅度的资本增值。
回到高点
OneRoof 和 Valocity 分析了主要大城市自房市低谷以来的房产价值，并确定了当前价值与市场高点之间的差距。
研究还推算出，在年增长率为5.6%的假设下，每个城市的房价大约何时能回到高点。这个增长率是财政部在预算经济和财政更新中预测的截至2025年6月的房价增长率。
这些估算未考虑债务收入比、利率和挂牌量的变化，也未考虑预算预测到2029年增长率将放缓至5.3%的情况。
它们只是对未来房价走势的粗略指引，凸显了在平稳市场中房主面临的挑战。
新西兰的平均房产价值自2023年6月低谷以来仅上涨了2.7%，比2022年2月创下的109.8万纽币疫情后高点低11.7%（12.9万纽币）。预计回到峰值时间：2027年6月。
奥克兰的平均房产价值在去年9月跌破2023年6月的低点127.8万纽币，之后回升至130万，但近几周有所回落，目前仍比2022年1月创下的157.9万纪录高点低17.7%（28万纽币）。预计回到峰值时间：2028年12月。
基督城的平均房产价值在2023年5月降至低谷73.9万纽币。过去两年增长近8%，达到79.8万纽币，仅比2022年6月创下的80.2万高点低0.5%（4000纽币）。预计回到峰值时间：2025年7月。
但尼丁的平均房产价值在2023年6月降至64.7万纽币低点，自那以来增长4%，达到67.4万，比2022年2月创下的75.9万高点低11%（8.5万纽币）。预计回到峰值时间：2027年7月。
汉密尔顿的平均房产价值在2023年5月降至79.9万纽币低点，自那以来增长2.8%，达到82.2万，比2022年1月创下的94.3万高点低12.9%（12.1万纽币）。预计回到峰值时间：2027年11月。
皇后镇-湖区基本上避开了低谷，其平均房产价值在2023年2月创下192万纽币高点后，仅下降2.9%至186万，九个月后又增长12.6%，今年5月达到209.9万纽币新高。
陶朗加的平均房产价值与奥克兰类似，自2023年7月跌至105.5万低点后，当前价值仅上涨1.4%至107万纽币，比2022年3月创下的126.7万高点低15.5%（19.6万纽币）。预计回到峰值时间：2028年6月。
惠灵顿市的平均房产价值在2023年6月降至97万纽币低点，随后短暂回升至100万以上，但随后再次下跌。截至5月底，创下疫情后的新低95.6万，比2022年3月创下的133.8万高点低28.6%（38.2万纽币）。预计回到峰值时间：2031年7月。
背后原因
Valocity 高级研究分析师 Wayne Shum 分析了为什么基督城和 Queenstown-Lakes 的表现优于其他主要大城市。他认为，基督城的房价相对奥克兰和惠灵顿更低，因此尽管面临同样的高利率，当地房主所受打击较小。
“基督城确实更负担得起。在房市繁荣时期，很多奥克兰和惠灵顿的人想：‘在基督城，我可以用更少的钱买到更大的房子和更大的地块。’而在工作方面，待在基督城并不会少赚很多。”
“皇后镇的驱动因素完全不同。那里的人在买第二套和第三套房，而且都是高端房产。”
当地各个市场层次都存在住房短缺，加上旅游业对住宿的强劲需求，因此这两个南岛城市的竞争始终保持稳定。
奥克兰的房价则受到近期净迁移人数下降的影响，Shum 说。“这让人们对购买出租房望而却步，因为市场上的潜在租户减少了。而且房价依然相对较高，这也是一个阻碍因素。”
公共部门的裁员重创了惠灵顿。“惠灵顿被视为政府城市，但最近的裁员为这座城市和其房市蒙上了一层阴影。看看有多少咖啡馆倒闭了，因为城里的人不够多。”
Shum 说，惠灵顿人还支付着全国最高一档的地税。
社区赢家与输家
分析发现，有139个街区的房产价值已创下新高或接近回到疫情后的峰值，其中除六个外，全部位于南岛。
奥塔哥和南地的大部分郊区在过去三个月中房价大幅上涨，其中 Riverton/Aparima 的涨幅最大（+6%），箭镇的金额涨幅最大（+12.4万纽币）。
北岛仅有的几个街区分别是奥克兰的 Omaha 和 Point Wells、新普利茅斯的 Marfell 和 Fitzroy、罗托鲁瓦的 Mamaku、远北地区的 Kaikohe，以及陶波的 Rainbow Point。
在过去12个月有20笔或以上成交的897个郊区中，457个在该季度录得价值增长，361个同比上涨。
截至5月底，季度涨幅最大的郊区是南塔拉纳基的 Patea（+6.7%）。排在涨幅榜前列的还有：Riverton/Aparima（+6%）、Mataura（+5.4%）、Opunake（+5.2%）和 East Gore（+4.8%）。
惠灵顿依然主导跌幅榜，Crofton Downs 的跌幅最大，其平均房产价值在过去三个月中暴跌7.4%，至98.2万纽币。惠灵顿市中心的年跌幅最大——暴跌21.5%，至57.7万纽币。
惠灵顿房市的寒意已导致该市11个郊区的房产价值现在低于2020年5月的水平，其中惠灵顿市中心和 Oriental Bay 的五年跌幅最为陡峭（分别为-20.8% 和 -9.5%）。
过去三个月金额涨幅最大的是箭镇（+12.4万纽币）、Lake Hayes（+10.4万纽币）和 Langs Beach（+7.3万纽币）；同期金额跌幅最大的是 Oriental Bay（-9.9万纽币）、Saint Heliers（-7.9万纽币）和 Crofton Downs（-7.8万纽币）。
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