听说要实施奥克兰统一规划，目前咋就没人高兴得起来呢？
房产作者: 夜晚数太阳
摘要今天我们不谈奥克兰统一规划的具体内容了，我们来说说新一版统一规划在实施生效前（倘若市议会接受独立听证会“建议”的话，目前看来八九不离十），社会上对此做出的回应和反响。
后花园新西兰房地产在线7月29日报道：今天我们不谈奥克兰统一规划的具体内容了，我们来说说新一版统一规划在实施生效前（倘若市议会接受独立听证会“建议”的话，目前看来八九不离十），社会上对此做出的回应和反响。
1. 富人区居民已“哭晕”在自己的豪宅门前；
就在这两天居住在素有奥克兰“黄金海岸”之称的Tamaki Drive一带的居民很多都已经开始“骂娘”了。他们针对的对象也是这两天最火爆的“奥克兰统一规划”。
Robert Johnston表示最近这一版统一规划并不能提升奥克兰住宅可负担度，只有房地产开发商是从中受益的。
这本奥克兰未来三十年的“新城市发展规则手册”中规定，全奥克兰22%的独栋住宅都会被重新划区，这就包括中区独栋住宅规划区所占的范围将下降42.6%，而混合住宅规划区将增加64.3%，联排别墅和公寓区将增加21.3%。诸如Orakei和Glendowie这样的传统富人区中的一些街道都从独栋住宅规划区划到更为集约的混合住宅规划区里。
引用两天前后花园发布的一条微信：“对于大多数目前自家住房位于独栋住宅规划区的房主来说，自家土地Rezone成为混合住宅规划区或联排别墅区是一件非常值得庆祝的事情。一些原本位于独栋住宅规划区的独栋别墅，在Rezone之后，之前只能建一套住宅的土地，现在可以建两套或三套房子。所以，土地开发潜力的增强将极大地提升物业的价值。另外，统一规划也为目前市场上的购房者提供了非常好的投资机会。”
但是，“几家欢喜几家忧”，就在六个月前也就是今年的2月24号市议会内部投票否决的奥克兰统一规划草案（也是大家常常提到的PAUP）又“重蹈覆辙”了。
事件还原：
自去年12月17日奥克兰市议会公布了奥克兰统一规划草案后，中区东部几个富人区就“炸开了锅”，对统一规划草案的各种口诛笔伐最终导致在Kohimarama的ASBS tadium里，举行了一次与会超过六百人的听证会。最终，在民意的影响下，市议会投票结果出炉：8:13，支持废止的市议会成员占到了13票，新版奥克兰统一规划草案就此“无疾而终”。
而如今，当初坚定拒绝接受倍重新划区的居民，又怎能在目睹“死灰复燃”后的新规划方案无动于衷？
2. 统一规划取消公寓面积限制，“鞋盒公寓”的时代要到来了？
也许您已经看到了，也许您还没有留意到。独立听证委员会向奥克兰市议会递交的“建议”中不仅包括将奥克兰“变大变高”的大而化之的方案，还有细小到规定公寓最小室内面积的条款。
尽管此前奥克兰市议会建议将公寓的最小室内面积控制在30平方米以上，但自之前由奥克兰市议会在2007年引入的公寓室内面积不得小于40平方米的规定，还是有可能在今年被撤回。
如果奥克兰统一规划于今年9月19日获得通过并实施，也许未来在奥克兰公寓市场上就能看到更多“鞋盒公寓”了。但是要知道，正是出于对这类公寓设计上存在弊病的担忧，奥克兰市议会2007年才出台了限制举措。
刚刚说完的“鞋盒公寓”，就顺便引出了我们要讲的第三条。
3. 奥克兰统一规划缺陷之一：建更多公寓但银行却不愿放贷；
尽管奥克兰“统一规划”将会增加城市密度，废除公寓最小面积的限制，银行可能依然会通过拒绝增加公寓建设类抵押贷款而阻挠城市密度的增加。
很多贷款经纪都认为，统一规划的制定者所犯的一个错误就是，他们并没有跟银行去咨询是否银行愿意贷款给小公寓。事实上，银行不喜欢小公寓，并且他们从来没有改变过这种态度。任何小于50平方米的房产或者只有40平方米的房产，银行都鲜有兴趣借钱给购房者。
4. 在新版奥克兰统一规划中，土地开发真的能够获利么？
富人们能否因奥克兰城区扩大而实现资产增值呢？这个问题即便是最资深的房地产专家也无法给出准确的答案。
专家们无法预测奥克兰统一规划是否能够让土地增值，特别是那些离市中心距离较近地区，更加难以预测。因为没有人能说清，当土地规划发生改变的时候，地税是否也会发生相应的变化。
如果你现在拥有的土地，根据奥克兰统一规划将获得更多的开发潜力，那么你应该感到庆幸。但需要注意的是，不少离市中心较近的城区，比如Ponsonby、Devonport、Cheltenham、Herne Bay、St Mary's Bay和Parnell，在进行土地开发的时候会受到到很多限制。很多时候并不能像计划里写的那样进行土地分割。
著名地产中介Harcourts的总裁Chris Kennedy 表示，他无法得知土地因Unitary Plan的具体升值状况，但他确定升值幅度一定很大。因为奥克兰的土地从来都是供不应求的。他还表示，那些靠近主路和火车沿线的郊区，土地涨幅惊人，因为交通便利对都市生活越来越重要。
后花园观点：
现如今，央行为维护金融系统稳定提升房产投资者首付比例，商业银行贷款利率继续处于历史低位，旨在为奥克兰提供更多房源、增加住宅密度的奥克兰统一规划即将实施之际，目前对于奥克兰的首次置业者来说似乎是一个绝佳的入市时期。还有，别忘了移民人数每年都在创新高，就是说每年跟你抢房的人都在增加ing…
但同时也应该看到，公寓市场中公寓质量参差不齐缺乏有效的规范机制，投资者、开发商从“囤地”到释放土地到建造更多高密度住宅，在目前建材成本居高不下的前提下，房价能否达到“可负担”程度还未曾可知。
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